六安市城市住宅区物业管理规定
安徽省六安市人民政府
关于印发《六安市城市住宅区物业管理规定》的通知
六政[2002]27号
各县区人民政府，六安开发区、叶集试验区管委会，市政府各部门、各直属机构：
《六安市城市住宅区物业管理规定》已经2002年5月8日市政府第39次常务会议通过，现印发给你们，请遵照执行。
二○○二年五月二十七日
六安市城市住宅区物业管理规定
第一条 为加强城市住宅区物业管理，保障住宅区物业的合理使用，维护住宅区的公共秩序，创造良好的生活环境，根据《安徽省城市住宅区物业管理暂行办法》(以下简称《办法》)等规定，结合本市实际，制定本规定。
第二条 六安市城市规划区范围内住宅区的物业管理，遵守《办法》和本规定。
本规定所称住宅区，是指住房建筑面积在1万平方米以上，基础设施配套比较齐全的居住小区(含居住组团)。
本规定所称物业，是指住宅区各类房屋及其配套的公用设施、设备和公共场地。
第三条 市人民政府房地产主管部门为物业管理主管部门，负责住宅区物业管理工作。
市政、规划、市容、交通、公安、工商、物价等行政主管部门根据各自职责，协同物业管理主管部门做好住宅区物业管理的监督与指导工作。
第四条 住宅区内住宅房屋和非住宅房屋的所有权人(以下称业主)行使下列权利：
(一)占有、使用其住宅房屋、非住宅房屋，以及使用住宅内公共场所、公用设施的权利；
(二) 参与住宅区物业管理的权利；
(三) 对业主委员会和物业管理企业的监督权；
(四) 法律法规、规章和业主公约规定的其他权利。
第五条 业主应履行下列义务：
(一) 自觉维护住宅区公用设施环境卫生等；
(二) 协助业主委员会和物业管理企业对该住宅区进行管理；
(三) 按月交纳住宅区管理服务费；
(四) 法律法规、规章和业主公约规定的其他义务。
第六条 住宅区已交付使用且入住率达到50％以上的，房地产开发单位应当及时告知物业管理主管部门，物业管理主管部门应会同住宅区所在地街道办事处、房地产开发单位召开第一次业主大会，选举产生业主委员会。
第七条 业主大会由本住宅区的业主组成。业主大会每年至少召开一次，由业主委员会按规定负责召集。业主委员会对业主大会负责并报告工作，行使相应职权。
第八条 住宅区应制定业主公约。业主公约经业主大会批准后生效，并报物业管理主管部门备案。已生效的业主公约对住宅区所有业主和非业主使用人具有约束力。
本规定所称的业主公约，是指由业主承诺，对全体业主具有约束力，有关业主使用、维护和管理住宅区物业等方面权利义务的行为守则。
第九条 房地产开发单位应当在住宅区业主委员会成立前自行或者委托物业管理企业对住宅区实施物业管理。
住宅区业主委员会成立后，业主委员会应聘请物业管理企业，对住宅区实施物业管理。
第十条 物业管理企业必须具备规定的资质条件，持有物业管理资质等级证书和营业执照，方可从事住宅区物业管理业务。
第十一条 物业管理企业根据物业委托管理合同管理下列事项：
(一) 房屋的管理、维修、养护；
(二) 消防设施和机电设备、路灯、自行车房(棚)、沟、渠、池、井、道路、停车场等公用设施的维修、养护；
(三) 园林绿化；
(四) 环境卫生；
(五) 相关治安服务项目；
(六) 车辆行驶及存放；
(七) 物业委托管理合同规定的其他物业管理事项。
物业管理企业违反物业管理合同约定，使业主或非业主使用人造成损失的，应依法承担相应的民事法律责任。
第十二条 物业管理企业的权利：
(一) 根据住宅区物业委托管理合同，对住宅区实施物业管理；
(二) 根据住宅区物业委托管理合同和有关规定，收取管理服务费；
(三) 有权制止违反住宅区物业管理规定的行为；
(四) 要求业主委员会协助实施物业管理；
(五) 开展多种经营活动和有偿服务。
第十三条 物业管理企业的义务：
(一) 履行住宅区物业委托管理合同；
(二) 制定住宅区物业管理年度计划和重大工程项目维修计划；
(三) 接受业主委员会和业主的监督、检查；
(四) 发现违反法律、法规和规章的行为，应及时制止并向有关行政主管部门报告；
(五) 接受物业管理主管部门、其他有关行政主管部门及住宅区所在地街道办事处的监督、检查和指导。
第十四条 物业管理实行招标投标制度。
物业管理招标投标活动应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。
物业管理主管部门依法对物业管理招标投标活动实施监督。
第十五条 物业管理招标由业主委员会组织，可采用公开招标和邀请招标。
第十六条 投标单位应当是具有相应资质的物业管理企业。
任何单位和个人不得违法限制或排斥具备相应资质的物业管理企业参加投标，不得以任何方式非法干涉招标投标活动。
第十七条 中标单位确定后，招标单位应当向中标单位发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标的单位。
招标单位和中标单位应当自中标通知书发出之日起三十日内，按照招标文件和中标单位的投标文件订立书面合同，并报物业管理主管部门备案。
第十八条 住宅区经综合验收合格后，房地产开发单位应当向业主委员会办理移交手续，并提供下列住宅区工程建设资料：
(一) 住宅区规划图、竣工总平面图；
(二) 单体建筑、结构、设备竣工图；
(三) 地下管网竣工图；
(四) 其他有关资料。
第十九条 住宅区房屋的维修责任，按下列规定划分：
(一) 室内部分，由业主负责维修；
(二) 房屋的外墙面、楼梯、通道等房屋本体公共部位、公用设施，由物业管理企业负责养护、维修与更新，费用从住宅公共部位、共用设施、设备维修基金中支出。
房屋及附属设施影响市容或者可能危害毗邻房屋及公共安全，按规定应由业主修缮的，业主应及时修缮；拒不修缮的，由业主委员会委托物业管理企业进行修缮，其费用由业主承担。
第二十条 住宅区的道路、路灯、沟、渠、池、井、绿化地、娱乐场所、停车场、自行车房(棚)等公用设施，由物业管理企业统一负责管理、养护、维修与更新，费用从住宅公共部位、共用设施、设备维修基金中支出。
第二十一条 六安市住宅公共部位、共用设施、设备维修基金管理规定另行制定。
第二十二条 住宅区的环境卫生、治安等公共服务项目，物业管理企业可以选聘专业公司承担。费用从住宅区管理服务费中支出。
第二十三条 住宅区的水、电、煤气、通讯等设施的养护和维修，由供水、供电、供气及通讯等有关单位负责，费用由养护、维修单位承担。
第二十四条 住宅区内禁止下列行为：
(一) 擅自改变房屋的用途、结构和外貌；
(二) 占用楼梯、通道、屋面、平台、道路、场地、停车场、自行车房等堆放杂物或者进行违法建设；
(三) 损坏、占用绿化地；
(四) 乱倒垃圾、乱扔杂物、乱泼污水；
(五) 堆放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品；
(六) 发生超过规定标准的噪音；
(七) 随意停放自行车和机动车辆；
(八) 法律、法规和规章禁止的其他行为。
第二十五条 房地产开发单位移交住宅区时，应当向业主委员会提供住宅区物业管理用房，产权属国家所有。
住宅区建筑面积在3万平方米以下的，按不低于30平方米面积的标准提供；在3万平方米以上的，按不低于50平方米面积的标准提供。
第二十六条 房地产开发单位移交住宅区时，应以建造成本价向业主委员会提供不低于50平方米的商业用房，产权属业主委员会，由物业管理企业按物业委托管理合同经营。
前款规定的商业用房的购置费用从住宅公共部位共用设施维修基金中垫支，并从商业用房的经营收入中回收。
第二十七条 住宅区管理服务费由物业管理企业按月向业主或非业主使用人收取，具体标准由市物价部门会同市物业管理主管部门根据物业管理企业提供的服务项目，以独立住宅区为单位核定。
未经市物价部门批准，物业管理企业不得擅自扩大住宅区管理服务费的收费范围和提高收费标准。
第二十八条 住宅区各项物业管理服务费的收支帐目，有关管理单位或者使用单位每6个月至少公布一次，接受业主和业主委员会的监督检查。
第二十九条 业主和非业主使用人违反《办法》规定，未按期交纳住宅区各项物业管理服务费的，物业管理主管部门或者物业管理企业可责令限期交纳，并按规定加收滞纳金；逾期未交纳的，可申请人民法院强制执行。
第三十条 物业管理企业违反《办法》规定或者物业管理合同规定，对住宅区物业管理、维修、养护不善，造成业主损失的，业主或者业主委员会有权责令赔偿损失或者采取补救措施；情节严重的，由物业管理主管部门处1000—10000元的罚款，并可按规定降低或者注销其物业管理资质。
第三十一条 未取得物业管理资质等级证书，擅自承揽物业管理业务的，物业管理主管部门责令限期改正；逾期未改正的，处以2000—20000元的罚款，并责令停止对住宅区的物业管理。
第三十二条 违反本规定第二十四条规定的，物业管理企业有权予以制止，要求限期恢复原状或者采取补救措施；法律、法规和规章规定给予处罚的，由有关部门按规定给予处罚。
第三十三条 物业管理主管部门或有关行政主管部门及其执法人员，徇私舞弊、玩忽职守、滥用职权的，所在单位或者上级主管部门应给予主要负责人和直接责任人行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十四条 住宅区建筑面积在1万平方米以下的物业管理，可参照本规定执行。
第三十五条 本规定具体应用中的问题，由市房地产主管部门负责解释。
第三十六条 本规定自发布之日起施行。
浅谈民事纠纷中的诱因责任承担
胡军辉
在大量的民事纠纷中，纠纷的起因多种多样，千差万别，越来越体现出复杂、多变的特点。其中，民事纠纷中的诱因责任承担问题，逐渐成为审判实践过程中带有普遍意义的问题，因这一问题法律并没有明确加以规定，审判实践中各地法院的做法也不尽一致。有的认为其并不符合民事侵权责任的四个构成要件，不具备承担侵权责任的条件，不应承担民事责任；而有的却认为，其虽不符合民事侵权责任的构成要件，但其先行为却直接诱发了民事后果的产生，应当承担相应的民事责任。笔者想借此案例，对该问题进行一些必要的探讨，不当之处请批评指正。
[案情]
被告苟某、王某系夫妻，开有一大酒店。在二00一年五月二十二日白天三次找原告尚某追要饭费未果的情况下，于当晚十点钟左右，再次来到原告尚某家，以索要饭费为名，强行敲开尚某和其母亲住所的大门，追要饭费，继而双方发生争吵。在此过程中，原告之母见二被告蛮不讲理，悲愤交加，自服农药，二被告见原告之母喝农药后，先后离开现场。原告之母因抢救无效死亡。于是原告尚某一纸诉状将二被告告上法庭，要求他们赔偿因致其母死亡而造成的死亡补偿费、丧葬费、医疗费等全部损失共计9万余元。法院经审理后认为，二被告的行为与原告母亲服毒死亡之间存在相当因果关系，判决二被告赔偿原告损失的30%，共计3万余元。
该案在审理中出现意见分歧：第一种意见认为，原告的主张虽然事实清楚，但二被告的行为并不符合民事侵权行为的四个构成要件，原告母亲的死亡与二被告催要饭费的行为之间并不存在必然的因果关系，故原告要求二被告承担民事责任的诉讼请求不应得到支持，应予驳回。
第二种意见认为，原告所主张的事实清楚，证据充分，能够有效成立。原告母亲的死亡虽与二被告催要饭费的行为之间并不存在必然的因果关系，但却是诱发其死亡的主要条件。因此，原告的诉讼请求应当得到支持，二被告应对其行为承担相应的民事责任。
[评析]
笔者认为第二种意见是正确的。那么处理这一案件的关键就在于如何确定二被告行为与损害事实之间的因果关系问题。对于这个问题，由于因果关系的复杂性和多样性，在司法、学术界理论颇多，但最主要的有以下三种观点：
一种观点是条件说。这种观点认为，凡是因其损害结果发生的条件，均是损害结果的原因。持这种观点的人认为，只要行为人在实施行为时，能够意识到有发生危害结果的可能性，就不能以任何理由减轻其民事责任。这种观点范围太宽，且有悖法理。
另一种观点是原因说。这种观点认为，原因和条件有着严格的界限，应严格进行区别，如果原因与结果之间存在因果关系，那么条件与结果之间就不存在因果关系。持这种观点的人强调，原因与结果之间的“必然联系性”，其对民事责任的分配上存在严重的机械性，且认定困难，严重限制了法官追求客观事实的主观能动性。
第三种观点是相当因果关系说。笔者在本案中谈到的“诱因责任理论”也包含在其中。这种观点与民法中的公平原则颇为相符，已被世界上大多数国家的民法理论所采用。这种学说强调，判断是否存在因果关系的标准是“可能性”和“诱发性”，这样法官在办案时，只要在查明案件事实与损害结果之间在通常情况下存在联系的可能性，而在实际上又确实引起了该损害结果，则就可以确定该行为与该损害结果之间为有因果关系。
笔者同意第三种学说。确认本案因果关系要件，关键是依据第三种观点，来确定那一行为是造成原告母亲死亡的真正原因。
第一，造成原告母亲死亡的根本原因，是他自己的行为，即服毒行为。原告母亲在与二被告索要饭费过程中发生争吵后，出于其自身的原因，悲愤交加而服毒自杀，是其自主决定，并对自身造成的伤害，从这一事实分析，原告母亲死亡的原因，是其自身加害行为所致，而与他人无关。
第二，二被告深夜索要饭费的行为，是造成原告母亲死亡的条件，而不是原因。二被告深夜强行敲开原告和其母亲的住所大门索要饭费，只是一种非常轻微的一般违法行为。但是，原告母亲的死亡，并非这种一般违法行为所致，因此，二被告的违法行为，只是给原告母亲服毒自杀提供了条件，充其量是其死亡的诱因，而不是原因。
第三，二被告深夜索要饭费的行为属于诱因条件，因而构成相当因果关系。确定间接因管关系是不是相当因果关系，其标准是是否符合：“以行为是存在而可为条件之通常情事或特别情事中，于行为时吾人智识经验一般可得而知及为行为人所知情事为基础，而且其情事对于其结果为不可缺之条件，一般的有发生同种结果之可能者，其条件与其结果为有相当因果关系”①，关键是要判断行为对于结果是一般条件，还是适当条件。本案中二被告的行为事实，以行为当时的智识经验（白天已三次前往原告家中索要饭费），是可得而知的，即深夜到原告家中所要饭费可能导致原告母亲行为过激，这是一个常理；这种行为事实对于原告母亲的死亡这一结果事实的发生，并非一般条件，而是不可缺少的条件，没有深夜违法索要饭费，就不会有原告母亲服毒自杀这一事实的发生。因此，违法索要饭费是原告母亲服毒死亡的诱因条件，是适当条件，它们之间构成相当因果关系。
确定了违法行为与损害事实之间具有相当因果关系，同时又具备了其他构成要件，原告的诉讼请求就应得到支持，二被告就应承担必要的民事责任。因此，本案判决二被告承担原告的部分损失，是完全正确的。
作者单位：山东省东营市垦利县人民法院
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