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吉林市城市商品房交付使用办法

作者:法律资料网 时间:2024-07-12 04:37:43  浏览:9686   来源:法律资料网
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吉林市城市商品房交付使用办法

吉林省吉林市人民政府


吉林市城市商品房交付使用办法

(2012年7月28日吉林市人民政府第75次常务会议审议通过 2012年8月13日吉林市人民政府令第225号公布 自2012年10月1日起施行)




第一条 为加强商品房交付使用管理,保障居民入住的基本生活条件,根据有关法律、法规,结合本市实际,制定本办法。

第二条 本办法所称商品房,是指房地产开发企业开发建设的面向社会公开销售的住房及廉租住房、公共租赁房屋、征收产权调换房屋和配套的商业用房、物业服务用房、社区用房等。

第三条 本办法适用于本市城市建成区内国有土地上商品房交付使用的监督管理。

第四条 市城乡建设行政主管部门负责本市商品房交付使用管理工作,日常工作由其下设的城市开发管理机构负责。

  各城区人民政府、吉林高新技术产业开发区管委会和吉林经济技术开发区管委会、市人民政府相关部门、各专业经营单位,按照各自职责,共同做好商品房交付使用的相关管理工作。

  各城区人民政府、吉林高新技术产业开发区管委会和吉林经济技术开发区管委会负责社区用房接管。

  市城乡规划行政主管部门负责规划核实。

  市国土资源行政主管部门负责用地核实。

  市住房保障和房地产行政主管部门负责组织廉租住房、公共租赁房屋、物业服务用房查验。

  市市政公用行政主管部门负责组织供水、排水验收及供热、燃气等专业经营单位按照合同约定对设施验收和接管。

  市公安消防部门负责消防验收。

  有线数字电视运营企业负责有线数字电视工程设施验收和接管。

  供电企业负责电力设施验收和接管。

第五条 房地产开发企业应当按照规划设计要求,同步配建满足入住居民基本生活条件的配套设施和配套工程。

第六条 市国土资源、市政公用、住房保障和房地产行政主管部门及供水、供热、燃气、有线数字电视、供电等专业经营单位,应当自受理房地产开发企业申请之日起5个工作日内完成验收或者核实。

  市城乡规划行政主管部门应当自受理房地产开发企业申请之日起7个工作日内完成规划核实。

  市公安消防部门应当自受理房地产开发企业申请之日起10个工作日内完成消防验收。

  相关部门和专业经营单位验收或者核实合格的,应当在3个工作日内,向房地产开发企业出具合格证明,同时办理相关设施的接管手续。

  房地产开发企业在供热并网开栓前,应当在金融机构设立供热维修保证金专项账户,按照小区供热二次网和户网工程预算总造价5%存储供热维修保证金,并与市政公用行政主管部门、金融机构签订三方监管协议。两个采暖期内,房地产开发企业履行维修义务的,解除监管;不履行维修义务的,经市政公用行政主管部门认定,供热企业有权使用供热维修保证金进行维修。

第七条 商品房交付使用,应当符合以下条件:

  (一)建设工程质量合格。

  (二)规划、用地、消防验收或者核实合格。

  (三)供水工程接入城市供水管网,按照合同约定相关配套设施已竣工验收。

  (四)排水工程已竣工验收,管理范围明确,并接入城市排水管网。

  (五)按照规划进行供热配套,供热二次管网和建筑物内供热工程已竣工,具备供热条件,按照合同约定相关配套设施已办理接管。

  (六)燃气工程已竣工验收,与燃气管网相连接;暂时不具备接入燃气管网条件的,应当完成建筑物内和用地范围内燃气管道的铺设,按照合同约定相关配套设施已办理接管。

  (七)有线数字电视工程已竣工验收,并接入城市有线数字电视网络。

  (八)供电工程已竣工送电,并按照电力企业的供电方案纳入城市供电网,相关配套设施已办理接管。

  (九)小区道路已形成。绿化等其他环境配套工程,暂不具备施工条件的,按照专业机构核定的投资总额,由房地产开发企业一次性足额存入银行专户,并与城乡建设行政主管部门、金融机构签订三方监管协议,保证该资金专项用于绿化等其他环境配套工程建设。

  (十)前期物业管理单位及物业服务用房、社区用房等已落实。

第八条 房地产开发企业在办理商品房交付使用时,应当向市城乡建设行政主管部门提供下列资料:

  (一)建设工程质量合格文件;

  (二)市发展和改革主管部门出具的项目审批核准文件;

  (三)市国土资源、城乡规划、住房保障和房地产、公安消防部门验收或者核实合格文件;

  (四)供水、排水、供热、燃气、有线数字电视、供电等配套设施验收合格文件及接管文件;

  (五)前期物业管理协议及物业服务用房、社区用房落实的证明;

  (六)应当提供的其他相关文件。

第九条 符合本办法第八条规定,经审查合格的项目,市城乡建设行政主管部门应当自收到全部申请材料之日起5个工作日内,组织相关部门或者专业经营单位到现场逐幢号检查,签署现场检查文件。检查合格的,由市城乡建设行政主管部门核发商品房交付使用通知书;不合格的,书面告知申请人并说明理由,房地产开发企业应当及时整改。

  商品房交付使用通知书按幢发放。分期建设的商品房,可以分期办理交付使用通知书。

第十条 市城乡建设行政主管部门应当对已取得商品房交付使用通知书的商品房在新闻媒体上予以公示。

第十一条 房地产开发企业和购房人签订商品房买卖合同时,应当载明交付使用时,已取得商品房交付使用通知书。

第十二条 房地产开发企业将商品房交付使用时,应当向购房人出示当期商品房交付使用通知书;未取得商品房交付使用通知书的,房地产开发企业不得要求物业服务企业为购房人办理入住手续,购房人可拒绝接收该商品房。

第十三条 房地产开发企业有违反本办法不良行为的,由市城乡建设行政主管部门通报批评,记入信用档案,并作为年度综合考评及表彰的依据。

第十四条 房地产开发企业未取得商品房交付使用通知书,擅自将商品房交付使用或者要求物业服务企业为购房人办理入住手续的,由市城乡建设行政主管部门责令限期改正,并按照每户20000元至30000元予以处罚。情节严重、造成恶劣影响的,建议有权部门依法降低资质等级或者吊销资质证书。

  房地产开发企业违规办理入住给购房人造成损失的,应当依法承担赔偿责任。

第十五条 相关行政管理部门工作人员在商品房交付使用的监督管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第十六条 当事人对行政处罚决定不服的,可以依法申请行政复议,或者提起行政诉讼。

  当事人逾期不申请复议或者不提起行政诉讼,又不履行处罚决定的,由作出处罚决定的行政管理部门依法申请人民法院强制执行。

第十七条 本办法自2012年10月1日起施行。


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浅论民法精神与罪刑法定原则的区别

龙峥

纵观民事裁判的全部过程,无不遵循着一条规则,法律有明文规定时依照法律,法律没有规定时参照一般法理,上述规则可以简单的概括为一句话:即“穷尽法律规则,方得法律原则”,而与民事裁判相比,刑事裁判则沿用的是严格的罪刑法定主义制度,即“法无明文不为罪”原则,两者之所以会存在差别是由于其所调整的对象和适用的范围不同所决定的。

民事法律主要调整的是平等主体之间的法律关系,例如公民之间的财产关系、婚姻关系、身份关系,由此可以看出民法更多关注的是人的自由,本身并不具有惩罚色彩,如果一味照搬法条,以法无明文为由拒绝裁判,定会对当事人的诉权造成影响,不利于法治社会的建设,也根本的违背了民法崇尚自由的精神,而在刑事审判活动中,更多的是公权力的介入,而且从刑法体系的构成看,对犯罪行为的惩戒是其最根本的出发点,具有很浓厚的惩罚色彩,所以进行定罪量刑时必须有严格的法律依据,如果在法律无明确规定的情况下对当事人定罪,将会严重侵害他人的权利,也将起不到打击犯罪的根本目的。


依法律师事务所(原天津第一律师事务所) 龙峥

【内容概要】
在继承人依《公司法》第76条获授股东资格时至股东资格确认完成时之间的相当长的一段时间里,原自然人股东拥有的股权处于一种无人行权的真空状态中,笔者称之为股权继承过程中的股权虚置。股权虚置期间一般包括“主体确认期间”和“显名确认期间”两个期间。尽管股东资格的继承乃为法定,无需公司股东会另行召开会议作出相关决议,但由于现实中的复杂性,股权失权及损害原自然人拥有的股权事件常有发生,对于股权虚置状态,就需要一些特殊规则予以规制,即在保证效率和交易安全的基础上,为有效地衡平个人利益和公司利益,须对股权虚置的“两个期间”予以合理确定,并对利害关系人在该“两个期间”的积极作为或者消极不作为的相关法律后果予以严格的法律规制。

【关键词】股权继承;股东资格;股权虚置;股东资格确认纠纷

2005年《公司法》第76条规定,自然人股东死亡后,在公司章程未作排除规定的情形下,其合法继承人可以继承股东资格。由于在自然人股东死亡时,如笔者拙文《股东继承是股东资格继承》所述,继承人继承的是股权中的财产权的当然所有权以及股权中的非财产权的获授资格。继承人要取得《公司法》上的、完整意义上的股权,尚需经历一个确认程序。无论是通过内部确认还是通过司法确认,在继承人依法获授股东资格时至股东资格确认完成时之间的一段时间里,原自然人股东拥有的股权处于一种无人行权的真空状态中,笔者称之为股权继承过程中的股权虚置。

对于“继承人依法获授股东资格时”,依拙文《股东继承是股东资格继承》的观点,应理解为继承开始时,即自然人股东死亡时;对于“股东资格确认完成时”,笔者以为应区分内部确认或者司法确认的不同情形,作不同的节点确定:

从股东资格的原始取得来看,2005年《公司法》规定的确认程序大体有五:一是发起人按照投资协议书认缴出资并履行出资义务;二是将发起人记载于共同制定的公司章程中并签署;三是记载于股东名册并依该名册行使股东权利;四是在工商管理机关予以设立登记;五是公司设立后向股东签发出资证明书。由于司法实践中,股东身份的确定,需以当事人能否提供相关证据予以认定。在前述主要确认程序中,可分析得出,过程形成的证据有两类,一是能够证明当事人认缴出资、已实际出资或者实际行使股权的实质证据;二是公司章程、股东名册、工商登记材料和出资证明书等形式证据。就各类证据与股东资格之间的联系而言,认缴出资或实际出资与股东资格有一定的联系,但非必然联系;行使股权与股东资格存在着必然的联系,但为具备股东身份之后的行为,是资格确认后的权利处分事项;公司章程的记载与股东资格有一定的联系,但非充分条件;工商登记只具有对善意第三人的证权功能,但不具备设权之效;出资证明书的签发与股东资格有一定的关系,但非必要条件;股东名册是建立公司与股东之间法律关系的依据,依2005年《公司法》第33条第2款规定,“记载于股东名册的股东,可以依股东名册主张行使股东权利。”因此,从上述证据与股东资格的联系来看,结合商事活动的特点,完全可以得出这样一个结论,即:对于股东资格的确定标准,于公司内部应探求公司的真实意思表示;于公司外部则应着眼于权利外观而考虑商事登记的公示作用。

对于股东资格的继受取得,由于获授资格法定,对于实质证据的审查乃为继承资格的认定,而非股东资格的原始取得中的认缴出资或者已实际出资。在当事人提供证据能够证明其为原自然人股东的合法继承人或者在共同继承情形下被确定为股东资格的最终继承人的前提下,对于其股东资格的确认,就应比照股东资格的原始取得的确定标准予以认定。同时,参照适用《物权法》第28条规定,即“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”故对于“股东资格确认完成时”的认定,在内部确认的情形下宜确定为“继承人作为股东被记载于公司股东名册之日”;在司法确认的情形下宜确定为“人民法院责令公司向继承人签发出资证明书、将继承人记载于股东名册并办理公司登记机关登记裁判生效之日”。

有学者认为,股权继承过程中不存在股权虚置问题,继承人获授股东资格后即可享受股东权利并承担股东义务,公司为股东履行确认手续是其法定义务,不能以确认程序是否完成而限制继承人作为股东的身份从事相应的公司行为。对此,笔者不予苟同。理由有四:

首先,股东资格与股东的概念不能等同。2004年2月24日北京市高级人民法院《关于审理公司纠纷案件若干问题的指导意见(试行)》(京高法发[2004]50号)第11条规定,股东资格是指继承人“取得和行使股东权利并承担股东义务的基础”;按照通常理解,股东是指在公司成立时向公司出资或在公司成立后依法继受取得股权,对公司享有权利和承担义务的人。显然,获授股东资格只是意味着产生了股权变动的原因,具备了成为股东的条件,使股东发生变更有了依据,但是,股权的变动和股东的变更却需要特定的行为和程序;而取得股东身份和地位,则是实现股东资格继承的结果,意味着具备股东资格继承的主体资格的继承人已经公司真实意思表示被接纳为其团体成员,从而进入了该团体内部,并可依其身份行使其权利和履行其义务。质言之,股东资格与股东是存在差异的区别性概念。

其次,股东资格的继承主体的确认问题是《继承法》的调整范围,待继承主体确认之后,才能涉及《公司法》有关股东资格的继承的适用问题。由于公司的其他股东没有识别股东资格的继承主体的义务,一般情形下也无识别之能力,当存在多个合法继承人时,如果多个合法继承人之间有合意,尚可容忍按其合意允许多个继承人行使股东权利;但如果多个继承人存在继承争议时,在允许继承人行使股东权利方面,就显然没有办法操作。而且,在合法继承人范围、股东资格的主体等争议未解决或确定之前,允许部分或全部继承人行使股东权利,无疑是将《继承法》的调整方式强加于《公司法》之上,并强行苛以公司的其他股东对该等继承人有审查识别和消极容忍的义务,不仅有违于法律适用的方法,而且僭越了股东的法律边界、导致了股东权利的滥用,也不利于维持公司的稳定性以及保障交易的安全。退一步言,即便不承认股东资格的继承主体确认时至股东确认程序完成时存在股权虚置的问题,但是,在共同继承的情形下,从继承开始时至股东资格的继承主体最终确认时,由于围绕着财产分割的债务分配、税负承担等一系列问题,股东资格的继承主体最终确认事项并非一天两天就能完成,股权虚置的状态同样持续存在。

再次,2005年《公司法》76条规定的“继承股东资格”,解决的是继承人关于股东资格的获授问题,并非解决股东权利真空的问题,按照2005年《公司法》的相关规定,如前述,无论是股东资格的原始取得,抑或是股东资格的继受取得,其股东资格都必须通过一定的手续或程序加以确认:除公司内部形成一致意思、履行相关实体义务和法定程序外,还需向工商登记机关办理登记。对于股东资格的继承,除公司内部记载于股东名册、公司章程以及签发出资证明书外,根据2005年《公司法》第33条第3款以及《公司法》第31条的规定,亦尚需办理工商变更登记。当具备股东资格合法继承的主体资格的继承人向公司申请股东资格确认不能时,该继承人还可依照《公司法司法解释三》第23条、第24条等规定向人民法院提起股东资格确认之诉、要求公司将其记载于股东名册等而取得股东的身份和地位。

最后,2005年《公司法》第20条规定,“公司股东应当遵守法律、行政法规和公司章程,依法行使股东权利”;第33条第2款规定,“记载于股东名册的股东,可以依股东名册主张行使股东权利”,第3款进一步规定,“公司应当将股东的姓名或者名称及其出资额向公司登记机关登记;登记事项发生变更的,应当办理变更登记。未经登记或者变更登记的,不得对抗第三人。”从上述规定,依法条文义,可得出这样一个基本结论:股东权利的行使是以股东身份的取得为前提条件,因此,具备股东资格的继承人,在股东资格继承尚未实现、取得股东身份前,允许其从公司外部直接进入公司内部,作为行使股东权利、履行股东义务的主体显然是不适格的。

基于私有财产所有权优先保护和股东资格继承的法定性的前提,在拙文《股东继承是股东资格继承》中,笔者认为,对于股东资格继承的取得时间应确定在继承开始时,即自然人死亡时。但现实生活中,自然人股东死亡后,由于各种原因,常常存在具备股东资格继承的主体资格的继承人尚未最终确定的情形。因此,结合上述分析,在具备股东资格继承的主体资格的继承人尚未最终确定的情形下,股权虚置期间一般包括两个期间:一是继承开始时至具备股东资格继承的主体资格的继承人最终确定时的期间,笔者谓之为“主体确认期间”;二是具备股东资格继承的主体资格的继承人最终确定时至公司内部确认或司法确认继承人为公司股东完成时的期间,笔者谓之为“显名确认期间”。对于“具备股东资格继承的主体资格的继承人最终确定时”的理解,应以公司收到共同继承人通过内部合意最终被确定为股东资格继承人的当事人提交的股东资格确认申请书之日(内部协商情形),或者公司收到继承人提交的人民法院确认股东资格的生效判决书之日(继承纠纷情形)予以认定。这是因为公司不是合法继承股东资格的裁判机关,不具备审查识别继承资格之能力和法定义务,而继承人负有及时通知公司并使公司知情的法定义务。需要指出和强调的是,由于因继承事项而获授股东资格的节点起始于自然人股东死亡时,故具备股东资格继承的主体资格的继承人最终确认后,其继承股东资格的效力当然溯及于“主体确认期间”,自始有效。强调这一效力的溯及力十分重要,因为它关涉到继承人在公司、其他股东或者第三人对原自然人股东所拥有的股权在股权虚置期间造成损害的情形下寻求救济时的原告诉讼地位的确立以及求偿权实现等诸多问题。

从理论上讲,股权虚置状态不会影响到继承人的股东自益权,而仅仅是股东共益权行使上存在障碍。但在实践中,没有共益权支撑的股东自益权显属无保障之权利,继承人只有以显名股东之身份行使股东的全部权利,才能维护自身的合法权益不受侵犯。因此,尽管股东资格的继承乃为法定,无需公司股东会另行召开会议作出相关决议,但由于现实中的复杂性,股权失权及侵害原自然人拥有的股权的事情时有发生,对于股权虚置状态,就需要一些特殊规则予以规制,即在维护公司稳定性、保障交易安全以及保证效率的基础上,为有效地衡平个人利益和公司利益,须对股权虚置的“两个期间”予以合理确定,并对利害关系人在该“两个期间”的积极作为或者消极不作为的相关法律后果予以严格的法律规制。这些都需要法律和司法解释予以明确。具体地说:

1、在“主体确认期间”,虽主体确认等民事行为主要受《继承法》调整,不涉及《公司法》的调整问题,但是,公司及公司的其他股东负有消极等待的义务,客观上存在《继承法》与《公司法》的衔接问题。为避免长时间主体确认的不确定性,导致严重影响公司的正常的生产运营或者使公司受到不利益,需要合理确定“主体确认期间”。在性质上,“主体确认期间”既非诉讼时效,亦非除斥期间,只是体现一种对私有财产所有权优先保护和股东资格继承的法定性原则的尊重,因此,对于“主体确认期间”的确定,不宜过长。

2、根据《公司登记管理条例》“第五章 变更登记”的相关规定,公司变更登记事项的,一般应自变更登记事项决议或决定作出之日起30日内向原公司登记机关申请变更登记。因此,参照适用之,同时考虑到“主体确认期间”,可参照上述规定确定“显名确认期间”。同时,为防止继承人拒绝、怠于或者因重大过失不及时向公司提出确认申请,避免公司的期限利益损失,也应对继承人向公司提交确认申请书的时间予以限定。对于因继承主体资格的确定争议向法院提起诉讼的案件,法院也宜本着效率的原则快审速裁。

3、如果自然人股东的多个继承人不能在“主体确认期间”最终确定股东资格的继承人的,又不提起诉讼的;或者具备股东资格继承主体资格的继承人无正当理由未能在规定时间内向公司提交确认申请书的,则应视为放弃股东资格的继承,由公司依股权转让或者股份回购规则办理为宜。

4、如果公司在“显名确认期间”拒绝或者怠于履行继承人的股东资格的确认义务,则具有股东资格继承的主体资格的继承人有权在该期限届满之日起根据《公司法司法解释三》第23条、第24条依法向人民法院提起诉讼,由内部确认向司法强制确认转换。同理,为避免原自然人股东拥有的股权处于长期虚置的状态,对于继承人提起司法强制确认的法定期限也不宜设置过长。同时,为体现效率,对于股东资格继承的司法强制确认之诉,在审理程序上可参照适用“确认调解协议案件”的特别程序,并参照适用2012年《民事诉讼法》第180条关于特别程序审限的规定。

5、在股权虚置期间,公司及公司的其他股东积极作为侵害原自然人股东股权的,依法获授股东资格的继承人在股东身份确认之后可提起侵权赔偿之诉;在继承人向公司提出股东资格确认申请书后,公司无正当理由拒绝或者怠于履行股东资格确认确认程序的,造成损失的,应承担赔偿责任,公司的其他股东、董事、高级管理人员或者实际控制人有过错的,应承担相应的责任。

作者简介:法学博士,北京市博金律师事务所专职律师,13810112545