最高人民法院关于印发在审理经济合同纠纷案件中具体适用经济合同法和审理经济纠纷案件中具体适用民事诉讼法（试行）两个若干问题解答的通知
最高人民法院
最高人民法院关于印发在审理经济合同纠纷案件中具体适用经济合同法和审理经济纠纷案件中具体适用民事诉讼法（试行）两个若干问题解答的通知
1987年7月21日，最高法院
通 知
全国地方各级人民法院，各级军事法院，各铁路运输法院，各海事法院：
现将《关于在审理经济合同纠纷案件中具体适用经济合同法的若干问题的解答》、《关于审理经济纠纷案件具体适用民事诉讼法（试行）的若干问题的解答》发给你们，望在经济审判工作中贯彻执行．执行中有何问题和意见，请及时报告我院．
1987年7月21日
最高人民法院关于在审理经济合同纠纷案件中具体适用经济合同法的若干问题的解答
一、关于合同签订人未持正式的授权委托书签订合同，其代理资格和权限应当如何认定问题
经济合同法第十条规定：“代订经济合同，必须事先取得委托单位的委托证明，并根据授权范围以委托单位的名义签订，才对委托单位直接产生权利和义务．”民法通则第六十五条第二款规定：“书面委托代理的授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由委托人签名或者盖章．”对于有些单位授权本单位的业务人员或者委托外单位的人员签订合同，但未给予正式的授权委托书的，合同签订人的代理资格和代理权限应如何认定，须作具体分析：
（一）合同签订人用委托单位的合同专用章或者加盖公章的空白合同书签订合同的，应视为委托单位授予合同签订人代理权．委托单位对合同签订人签订的合同，应当承担责任．
（二）合同签订人持有委托单位出具的介绍信签订合同的，应视为委托单位授予代理权．介绍信中对代理事项、授权范围表达不明的，委托单位对该项合同应当承担责任，合同签订人应负连带责任．
（三）合同签订人未持委托单位出具的任何授权委托证明签订合同的，如果委托单位未予盖章，合同不能成立，责任由签订人自负；如果委托单位已经开始履行，应视为对合同签订人的行为已予追认，因而对该项合同应当承担责任，需要继续履行的应当补办盖章等手续．
二、关于借用业务介绍信、合同专用章或者盖有公章的空白合同书签订的经济合同应当如何认定问题
单位的业务介绍信、合同专业章和合同书是单位对外进行活动的重要凭证，不得借用，更不得借此非法牟利．对借用其他单位的业务介绍信、合同专用章或者盖有公章的空白合同书签订的经济合同，应当确认为无效合同．出借单位与借用人对无效合同的法律后果负连带责任．出借单位收取的“手续费”、“管理费”，应作为非法所得予以追缴，上交国库．
借用人与出借单位有隶属关系或者承包关系，且借用人签订合同是进行正当的经营活动，则可不作为无效合同对待．但出借单位应当与借用人对合同的不履行或者不完全履行负连带赔偿责任．
合同签订人盗用单位的介绍信、合同专用章或者盖有公章的空白合同书签订经济合同的，应当确认为无效合同，一切责任应由盗用人自负；构成犯罪的，应及时移送公安、检察机关处理．
三、关于国务院《关于坚决制止就地转手倒卖活动的通知》如何适用问题
国务院于1985年3月13日发布了《关于坚决制止就地转手倒卖活动的通知》（简称国务院［1985］37号文件），国家工商行政管理局、商业部和国家物资局以及各省、自治区、直辖市人民政府根据国务院［1985］37号文件，规定了禁止就地倒卖的重要生产资料和紧俏耐用消费品的品种范围．据此，对于在国务院［1985］37号文件发布后签订的经济合同，凡是违反37号文件规定的，应当一律认定为无效合同．对于在国务院［1985］37号文件发布前签订的经济合同要区别不同情况，适当处理：
（一）合同签订时，合同内容违反当时国家的有关法律和政策规定的，应当认定为无效合同．
（二）合同签订时，合同内容并不违反当时国家的法律和政策规定，且在国务院［1985］37号文件发布前已经履行完毕的，可以认定为有效合同．
（三）合同签订时，合同内容虽不违反当时国家的法律和政策规定，但是在［1985］37号文件颁布后，合同内容违反文件规定的，如果是部分没有履行，应当宣布合同终止履行；如果是完全没有履行，应当依法解除合同；对有关财产争议，可按实际情况处理．
四、关于超越经营范围或者违反经营方式签订的经济合同是否有效问题
工商企业、个体工商户及其他经济组织应当在工商行政管理部门依法核准登记或者主管机关批准的经营范围内从事正当的经营活动．超越经营范围或者违反经营方式所签订的合同，应认定为无效合同．例如：非法经营重要生产资料和紧俏耐用消费品的；零售商经营批发业务的；代销商搞经销的；只准在特定地区内销售的进口商品，未经批准私自流入其他地区的，等等，均应按无效合同处理．全部为超营项目的，全部无效；部分为超营项目的，超营部分无效．
五、关于无实际履约能力的工商企业签订的经济合同应当如何认定问题
订立经济合同的当事人应当具有与其经营范围和经营规模相适应的自有资金和履行合同、承担责任的能力．现在有些工商企业虽经工商行政管理部门核准登记，取得了营业执照，但是明知自己没有履约能力，仍与其他单位签订经济合同，其行为具有欺诈性质．经济合同法第七条第一款第二项规定，采取欺诈、胁迫等手段所签订的合同，为无效合同．因此，对于这些无实际履约能力的工商企业所签订的经济合同，应当确认为无效合同．
有些工商企业，签订的经济合同虽然超出了自有资金或者已有的货源，但在合同规定的履行期内通过正当渠道可以筹集到履行合同所需要的资金，或者经过努力，可以落实履行合同所需要的货源的，则可以定为有效合同．
六、关于订立假经济合同、倒卖经济合同、利用经济合同买空卖空、转包渔利等违法行为如何认定问题
合同双方当事人恶意串通，为了规避法律，达到非法的目的，采用欺骗手段，订立形式上合法而实际上不准备履行的经济合同，是假经济合同．对于假经济合同，应当认定为无效合同．
合同的一方当事人将自己签订的经济合同或者从他人转手得到的经济合同，加价转卖给第三人，从中牟取非法利益，是倒卖经济合同．对于倒卖经济合同，应当确认为无效合同．在实践中，要注意区分非法倒卖经济合同与合法转让经济合同的界限．合法转让是取得合同对方当事人的同意，转让的目的是使合同能继续履行，而不是为了牟取非法利益．
合同当事人自己无资金，无货源，违反工商行政管理法规，采取签订合同的方式，合同标的不过手，从中牟取非法利益，是利用经济合同买空卖空．对于买空卖空的经济合同，应当确认为无效合同．在实践中，要注意区别买空卖空与一时缺少履行能力的界限．供方当事人虽无现货，但它是生产该种货物的企业或者有正当货源保证的经营该种货物的单位，只是由于某种客观原因暂时未能供货的；需方当事人一时部分资金短绌，经过努力即可解决的，不应视为买空卖空．
建筑工程承包合同的承包方、加工承揽合同的承揽方未经发包方、定作方的同意，擅自将合同转包给第三人并从中牟取非法利益，是利用经济合同转包渔利．对于转包渔利的经济合同，应当认定为无效合同．要注意不要把合法分包与非法的转包渔利相混淆．
订立假经济合同、倒卖经济合同、利用经济合同买空卖空、转包渔利都是违法行为，其非法所得应予收缴，并可根据情节，依法给予罚款等制裁；情节严重构成犯罪的，应当及时移送公安、检察机关处理．
七、关于连环购销合同的效力如何认定问题
所谓连环购销合同，是指以同一标的签订一连串的购销合同，即需方与供方签订购销合同后，又以供方身份就同一标的与他人签订购销合同，以此类推，各个购销合同之间形成一种连环关系．各个购销合同的效力如何，要根据该合同本身的具体情况认定，即从合同的标的物、法人资格、代理权限、经营范围、经营方式、订约意思表示等方面分析，依法确认合同是否有效．
八、关于给付定金问题
（一）关于给付定金的适用问题．定金是对合同履行的一种担保，是否采用这种担保方式，由合同当事人自行决定．国务院制定的《农副产品购销合同条例》、《建设工程勘察设计合同条例》及《加工承揽合同条例》，对给付定金问题作了规定．《工矿产品购销合同条例》对给付定金问题虽然未作规定，但是根据经济合同法第十四条“当事人一方可向对方给付定金”的规定，工矿产品购销合同的当事人自行约定给付定金的，应当允许．
（二）关于定金的数额问题．定金的数额，条例有具体规定的，按规定办理；允许合同双方当事人约定的，从其约定．例如《建设工程勘察设计合同条例》第七条第二款规定：“勘察任务的定金为勘察费的30％，设计任务的定金为估算设计费的20％”。当事人签订合同时必须按照具体规定的数额办理．《加工承揽合同条例》第九条规定：“根据国家有关规定，定作方可向承揽方交付定金．定金的数额由双方协商确定”．因此，加工承揽合同的当事人自行约定的定金数额，如不违反国家有关规定，应当允许．
（三）关于不完全履行合同是否适用定金罚则的问题．《农副产品购销合同条例》第十七条第六款和第十八条第六款规定，供方不完全履行预购合同的，应加倍偿还不履行部分的预付定金；需方不完全履行预购合同的，无权收回未履行部分的预付定金．其他允许给付定金的各类经济合同不完全履行的，也可以照此办理．
（四）关于定金与违约金能否并用问题．定金与违约金的性质不同．定金是一种担保方式，而违约金是对违约的一种制裁和补偿手段．所以合同的一方可以在对方违约时既要求对方偿付违约金，又要求按定金罚则处理定金问题，只要法律和法规没有相反规定，就应当予以保护，但并用的结果应以不超过合同标的价金总额为限．
九、关于违约金的适用问题
经济合同法第三十五条规定：“当事人一方违反经济合同时，应向对方支付违约金．”对于各类经济合同在何种场合应当如何偿付违约金，国务院发布的有关经济合同的实施条例或者实施细则作了具体规定．人民法院在审理经济合同纠纷案件时，对于违约金的支付，应当根据有关的经济合同实施条例或者实施细则中的规定，作出处理：
（一）条例或者细则具体规定了违约金的计算标准，未允许当事人另行约定的，例如《工矿产品购销合同条例》第三十五条第五项、第三十六条第三项和第四项，《农副产品购销合同条例》第十八条第三项和第五项，《借款合同条例》第十五条、第十六条和第十七条，《加工承揽合同条例》第二十二条第五项，规定逾期交货、逾期提货、逾期付款，按中国人民银行有关延期付款、加收罚息等规定偿付违约金，或者按价金（酬金）总额的一定比例偿付违约金．当事人违反这些规定，在合同中另行约定违约金的，应当确认其为无效，并仍按条例的规定办理．
（二）条例或者细则规定了违约金的比例幅度，同时又允许当事人在此法定比例幅度内商定具体比例或者数额的，例如，《工矿产品购销合同条例》第三十五条第一项、第三十六条第一项，《农副产品购销合同条例》第十七条第一、二、四项和第十八条第一、二项，《建筑安装工程承包合同条例》第十三条第二项第四目，《加工承揽合同条例》第二十一条第五项、第二十二条第二项的规定就是如此．当事人约定的违约金，如在法定比例幅度之内，应承认其为有效；超出法定比例幅度的，超出部分应当确认为无效；低于法定比例幅度的，应当按法定的最低限执行．
（三）条例或者细则虽然规定了违约金的数额，但又允许当事人在合同中另行约定，不受其限制，或者规定当事人的约定优先于法定的，例如，按照《仓储保管合同实施细则》第二十五条、《加工承揽合同条例》第二十一条第四项的规定，合同当事人有权在法定违约金的范围以外自由商定违约金的数额．对于当事人的此种约定，应当承认其为有效．
（四）条例或者细则对违约金不作具体规定，完全由当事人自行约定的，例如《建筑安装工程承包合同条例》第十三条第一项第二目和第二项第四目规定，承包交付工程的时间不符合规定，或者发包方超过合同规定日期验收，按合同中的违约责任条款的规定偿付逾期违约金．对于当事人在合同中的此种约定，应当承认其为有效．
但是，在（三）、（四）两种情况下，为防止当事人滥用自行约定的权利，违约金的数额一般以不超过合同未履行部分的价金总额为限，对超出部分，可不予保护．
十、关于乡（镇）、村举办的企业资不抵债如何处理问题
乡（镇）、村举办的企业由于亏损等原因资不抵债或者倒闭的，其所遗留的合同债务，由谁负责，应当区别对待：该企业具备独立法人资格的，应当由该企业自行负责；不具备独立法人资格的，应当由其主管部门负连带清偿责任．
最高人民法院关于审理经济纠纷案件具体适用民事诉讼法（试行）的若干问题的解答
一、关于连环购销合同纠纷案件的地域管辖问题
连环购销合同大多跨越几个地区．一个合同发生纠纷，往往会牵动其他合同．对于连环购销合同纠纷案件，一般仍由各有管辖权的法院分别处理，必要时可将前后合同中与本案有直接利害关系的当事人列为本案的第三人通知其参加诉讼．如果这种连环的购销合同已由几个法院分别审理，各法院相互之间应主动联系配合，并可就管辖问题进行协商．如果经过协商，认为将连环购销合同纠纷纳入一个诉讼更有利于处理的，也可由一个法院统一管辖．连环购销合同涉及犯罪的，应按规定及时移送公安、检察机关处理．
二、关于解决管辖权争议的问题
民事诉讼法（试行）第三十三条第二款规定：“管辖权发生争议，由争议双方协商解决；协商解决不了的，报它们的共同上级人民法院指定管辖．”据此，同属一个地、市辖区的两个基层法院发生管辖争议的，如果双方协商解决不了，由该地、市的中级人民法院指定管辖．同属一个省、自治区、直辖市的两个法院发生管辖争议的，如果双方协商解决不了，由该省、自治区、直辖市高级人民法院指定管辖．跨省、自治区、直辖市的两个法院发生管辖争议的，如果双方协商解决不了，应当上报各自的省、自治区、直辖市高级人民法院，由两个高级人民法院协商解决；两个高级人民法院经过协商仍解决不了，应各自具陈意见，报请最高人民法院指定管辖．
案件的当事人对管辖权有异议的，应向受理该案的法院提出．受理该案的法院在对该案进行实体审理之前，应先审议当事人对管辖提出的异议，就本法院对该案件是否具有管辖权问题依法作出书面裁定．裁定应当送达双方当事人．当事人对裁定不服的，有权向上一级人民法院提起上诉．当事人在二审法院确定该案的管辖权后，即应按法院通知参加诉讼．
三、关于不具备法人资格的乡（镇）、村举办的企业和街道举办的企业关闭后，由谁作为被告参加诉讼的问题
不具备法人资格的乡（镇）、村举办的企业和街道举办的企业因为经营不善、管理体制变革而关闭的，有关它们的诉讼应由其主管部门或者主办单位作为被告参加诉讼．
四、关于不具备法人条件的联营组织或者合伙组织进行诉讼由谁作为当事人的问题
在经济体制改革中出现的不具备法人条件的经济联合体，有的是企业之间或者企业与事业单位之间的联营，有的是两个以上的公民的合伙经营，但都是按照联营或者合伙的协议组合的，在联营或者合伙的协议中，规定了联营或者合伙各方的出资数额、盈余分配、债务承担等事项．这类不具有法人条件的联营组织或者合伙组织与他人发生经济纠纷诉讼到法院时，起字号的，以其依法核准的字号作为诉讼主体，由该组织的负责人为诉讼代表人；未起字号的，应由组成该联营组织的各方或者合伙组织的合伙人作为共同诉讼人参加诉讼．联营方或者合伙人众多的，可以推举代表进行诉讼，该代表人的诉讼行为对全体联营方或者合伙人发生效力．
五、关于非法出借业务介绍信、合同专用章、空白合同书的出借人与借用人的诉讼地位问题
企、事业单位的业务介绍信、合同专用章或者盖章的空白合同书，仅供本单位正常业务专用，不得互相借用．非法出借本单位的业务介绍信、合同专用章或者盖章的空白合同书供他人签订经济合同的，不论出借人出于何种目的，就该经济合同而言，出借人已成为合同的一方当事人，它与借用人在有关该项经济合同的诉讼中，应作为共同诉讼人参加诉讼．如果出借人与借用人是被诉方，应列为共同被告；如果借用人起诉，而出借人未起诉的，人民法院应当按照民事诉讼法（试行）第九十一条的规定，通知出借人参加诉讼．
六、关于经济合同的保证人的诉讼地位问题
民法通则第八十九条第一项规定：“保证人向债权人保证债务人履行债务，债务人不履行债务的，按照约定由保证人履行或者承担连带责任．”经济合同法第十五条也规定：“保证单位是保证当事人一方履行合同的关系人．被保证的当事人不履行合同的时候，由保证单位连带承担赔偿损失的责任”．因此，在诉讼中，应将保证人和被保证人列为共同被告．保证人代替被保证人承担赔偿责任后，有权向被保证人追偿．如果被保证人已经终止或消失，则可将保证人作为被告．
七、关于无独立请求权的第三人的诉讼权利和义务问题
无独立请求权的第三人申请参加诉讼，或者人民法院认为需要无独立请求权的第三人参加诉讼时，应当用通知书通知其参加诉讼．无独立请求权的第三人参加诉讼后，有权了解原告起诉、被告答辩的事实和理由，并向人民法院递交陈述意见书，陈述自己对该争议的意见．开庭审理时，人民法院应当用传票传唤其出庭．在庭审中，无独立请求权的第三人可以陈述意见，提供证据，参加法庭辩论．如果经过两次合法传唤，无独立请求权的第三人无正当理由拒不到庭的，人民法院可以缺席判决．人民法院发生法律效力的判决、裁定和调解协议中确定无独立请求权的第三人应当承担的义务，无独立请求权的第三人必须执行；无正当理由拒不执行的，人民法院可以强制执行．
八、关于审理经济纠纷案件如何着重调解的问题
人民法院审理经济纠纷案件，也应当着重进行调解．但是调解不是必经程序．对于经济行政案件、确认合同无效的案件以及有违法犯罪活动的案件，不能调解．在处理案件时，是调解还是判决，应从实际情况出发，能调则调，该判则判．既不能片面追求调解结案率，久调不决；也不应能调不调，一判了事．
调解应当在查明事实、分清是非的基础上进行，不能只调不查或者先调后查．不论是调解结案还是判决结案，在确认当事人双方的权利义务和是非责任方面，应当是一致的，不能无原则地“和稀泥”，或者因为是调解结案而回避违约的过错责任．
调解必须坚持自愿、合法，通过法制宣传和教育疏导，促使当事人自觉自愿地达成调解协议，而不得强迫调解或者变相强迫调解．调解结案同判决结案可以在处理结果上有所差异，但不得违反法律和政策．
黄山市物业管理办法
安徽省黄山市人民政府
政府令（第 49号）
已经2012年11月14日市政府第60次常务会议审议通过，现予颁布，自2013年1月1日起施行。
市 长
2012年12月22日
黄山市物业管理办法
第一章 总 则
第一条 为了规范本市物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，促进和谐社区建设，根据国务院《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》和其他有关法律法规规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
第三条 新建住宅区应当实行物业管理。没有实施物业管理的老旧小区，由区县人民政府组织整治，创造条件，逐步实行物业管理。在没有落实物业管理前，所在地街道办事处、乡镇人民政府或产权单位负责监管小区环境卫生及安全防范工作。
鼓励机关、企事业单位办公区域，以及配套设施比较齐全的大厦、工业区、商业贸易区、旅游区、学校等其它物业，实行物业管理。
第四条 市房产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作；区、县房产行政主管部门（含黄山风景区管委会、黄山经济开发区管委会确定的机构）负责本区域内物业管理活动的监督管理工作。
规划、城管、工商、公安、环保、价格、质监、卫生、司法、民政、人防、园林等行政主管部门按照各自职责做好物业管理区域内的监督管理和行政执法工作。
第五条 区、县人民政府应当把小区物业管理纳入社区管理范畴，实行物业服务属地管理。街道办事处、乡镇人民政府在区、县房产行政主管部门指导下，负责组织本区域内业主大会成立和业主委员会选举换届工作，指导和监督业主大会、业主委员会开展活动。
第六条 街道办事处、乡镇人民政府应当建立完善定期处理物业管理问题工作机制，涉及业主要求协调解决物业管理有关问题的，应当及时处理。居民委员会、村民委员会应当协助街道办事处、乡镇人民政府做好与物业管理有关的工作。
区、县房产行政主管部门应当建立投诉受理制度，对于涉及物业服务质量方面的投诉要及时给予处理并答复投诉者；涉及规划、城管、工商、公安、环保、价格、质监、卫生、人防、园林等部门依法处理的投诉，应当在5个工作日内移交相关部门处理并告知投诉者。
第七条 区、县房产行政主管部门应当协同街道办事处、乡镇人民政府召开有关单位及业主委员会或者业主代表参加的物业管理联席会议，协调解决下列事项：
（一）业主委员会未依法履行职责；
（二）业主委员会未依法换届；
（三）物业服务企业未依法退出和办理交接手续；
（四）物业管理与服务过程中发生的重大矛盾纠纷；
（五）其他需要协调解决的事项。
第八条 街道办事处、乡镇人民政府可以在充分考虑建筑物规模、社区建设、方便管理、降低管理成本、业主意愿等因素，对需要整合的住宅小区进行科学合并，统一实施物业管理。
第二章 业主、业主大会和业主委员会
第九条 本办法中所称业主是指房屋所有权人。业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。
物业使用人在物业管理活动中应当遵守有关法律、法规和管理规约(含临时管理规约，下同) 的规定。
第十条 业主对物业管理区域共同部分实施共同管理。下列事项由业主共同决定：
（一）制定或者修改管理规约、业主大会议事规则；
（二）选举或者更换业主委员会委员；
（三）确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案；
（四）选聘、解聘物业服务企业或者不再接受物业服务企业实施服务；
（五）筹集、管理和使用专项维修资金；
（六）申请改建、重建建筑物及附属设施；
（七）申请分立或者合并物业管理区域；
（八）决定物业管理区域内的其他重大物业管理事项。
决定第（五）、(六)项事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定第（七）项事项，应当分别经原物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第十一条 新建物业，包括分期建设或者两个以上单位共同开发建设的物业管理区域，其配套设施设备是共用的，应当划定为一个物业管理区域。
本办法实施前，物业管理区域已经自然形成且无争议的，可以继续作为独立的物业管理区域。
第十二条 物业管理区域内的全体业主成立业主大会。一个物业管理区域成立一个业主大会。业主通过业主大会或者业主代表大会表决决定是否委托物业服务企业管理或实行自治管理。
一个物业管理区域内业主较少，经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层为单位，推选业主代表参加业主大会会议，推选及表决办法应当在业主大会议事规则中规定。业主代表应当在参加业主大会会议前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求所代表的业主意见。凡需投票表决的事项，应当由业主本人根据投票权数签署赞同、反对或者弃权的书面意见，由业主代表收集并提交业主大会，作为投票时的表决依据。
第十三条 符合《安徽省物业管理条例》规定的首届业主大会成立条件的，开发建设单位应当以书面形式报告物业所在地的房产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府，并报送下列资料：
（一）物业管理区域证明；
（二）房屋及建筑物面积清册；
（三）业主名册；
（四）建筑规划总平面图；
（五）交付使用共用设施设备的证明；
（六）物业管理用房配置证明；
（七）其他有关的文件资料。
第十四条 街道办事处、乡镇人民政府应在收到书面报告30日内，负责组织成立首次业主大会会议筹备组。
筹备组一般由5名成员组成，其中社区居民委员会或村民委员会代表、建设单位代表各1名，业主代表3名。筹备组组长由社区居民委员会或村民委员会代表担任。筹备组成员名单应当以书面形式在物业管理区域内公告。
筹备组中的业主代表由街道办事处或乡镇人民政府、居民委员会或村民委员会组织业主推荐。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处或乡镇人民政府协调解决。
首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。
第十五条 业主可以书面委托的形式，约定由其推选的业主代表在一定期限内代其行使共同管理权，具体委托内容、期限、权限和程序由业主大会议事规则规定。
第十六条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送达每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。
在规定的期限内未参与表决的业主，视同放弃投票权。
第十七条 业主大会的决定应当在物业管理区域内及时公告，并以书面形式报送所属居民委员会备案。
第十八条 业主委员会应当由5—11人单数组成，不得从事与物业管理无关的活动。
业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过3年，可连选连任，具体人数、任期由业主大会议事规则确定。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。
业主委员会委员候选人通过业主联名推荐、业主自荐等方式产生。
第十九条 业主委员会在物业管理活动中按照国务院《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》、《业主和业主委员会指导规则》等规定履行职责，并承担相应义务。
第二十条 业主委员会应当自选举产生之日起10日内，持下列有关资料向所在地的区、县房产行政主管部门和街道办事处或乡镇人民政府办理备案手续：
（一）业主大会、业主委员会选举情况报告；
（二）业主大会议事规则；
（三）业主公约；
（四）业主大会的决定；
（五）业主委员会组成人员的基本情况。
第二十一条 业主委员会办理备案手续后，可持街道办事处或乡镇人民政府出具的备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。
业主大会印章可由属地街道办事处代为保管；业主委员会印章由业主委员会保管。
业主委员会任期内发生变更的，应当自变更之日起20日内将变更内容报告备案部门。
第二十二条 业主委员会会议应有过半数的委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上同意。业主委员会委员不能委托代理人参加会议。
第二十三条 业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担。也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。工作经费的收支情况，应当定期在物业管理区域内公示，接受业主监督。
工作经费的筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定。
第二十四条 业主委员会任期届满60日前，物业所在地街道办事处或乡镇人民政府应当督促或组织其换届。
业主委员会委员如因资格终止或业主委员会换届，街道办事处、乡镇人民政府应当指导、督促其办理档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交手续；对拒不移交的，其他业主委员会委员、新一届业主委员会可以请求物业所在地的公安机关协助移交。
第二十五条 在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当配合相关社区居民委员会或村民委员会依法履行自治管理职责，支持社区居民委员会或村民委员会开展工作，作出的决定应当书面告知社区居民委员会或村民委员会。
第三章 前期物业管理
第二十六条 前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前由开发建设单位选聘的物业服务企业所开展的物业管理活动。
第二十七条 新建小区在办理预售许可证前，建设单位应当通过招投标选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理。
投标人少于3个或者建筑面积在5万平方米以下的住宅物业、建筑面积在2万平方米以下的非住宅物业，经物业所在地房产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
第二十八条 前期物业管理招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，将招标公告、招标邀请书、招标文件及其他有关材料报房产行政主管部门审核备案。
第二十九条 前期物业服务企业应当按照中标价格或者协议收费价格收取前期物业服务费用。
建设单位销售物业时，不得承诺减免物业服务费用。
第三十条 建设单位应当承担所委托物业管理项目的前期介入费用、接管验收费用、物业服务企业的开办费用及项目分期建设造成的前期物业管理服务费不足等补贴。各项费 用和补贴的具体标准及支付方式由建设单位与物业服务企业根据项目规模、配套等因素协商确定并在前期物业服务合同中进行约定。
第三十一条 建设单位在销售物业时，应当将《前期物业服务合同》、《临时管理规约》向买受人明示并予以说明。
物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当就遵守《临时管理规约》予以书面承诺。
第三十二条 前期物业服务合同应当作为房屋买卖合同的附件，经物业买受人签字确认，对房屋买卖双方和物业服务企业均具有约束力。
前期物业服务在首次业主大会未成立前，因故终止合同的，提出解除合同的一方应当提前90日书面告知合同另一方。建设单位应当及时选聘不低于原资质、并经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的物业服务企业继续管理小区，物业服务和收费标准按照原物业服务合同约定的标准执行。
物业服务企业应当在前期物业服务合同终止后10日内，将物业管理用房和物业管理区域内的共用部位、共用设施设备及相关资料移交给新聘用的物业服务企业。
建设单位应当将前期物业服务企业更换情况及时书面报告区、县房地产行政主管部门、街道办事处或乡镇人民政府、居民委员会或村民委员会，并办理备案。
第三十三条 前期物业服务企业承接新建物业项目，应当对下列物业共用部位、共用设施设备进行查验，发现问题应当书面告知建设单位，建设单位应当及时整改。
（一）物业共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；
（二）物业共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等；
（三）物业共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、停车设施、教育和休闲娱乐设施、消防设施、监控设施、人防设施、垃圾转运设施等；
（四）物业管理用房及其它公共房产和设施设备。
建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，应当包含物业承接查验内容，承接查验的具体结果应有详细记录，明确责任和维修时间。
前期物业服务企业应当将查验情况书面报送区、县房地产行政主管部门和街道办事处或乡镇人民政府备案。
第三十四条 建设单位在申领商品房预售许可证前，应当向房产行政主管部门报送下列材料：
（一）建设单位与物业管理服务企业签订的前期物业服务合同；
（二）临时管理规约；
（三）标注物业管理用房具体位置和面积的规划详图；
（四）物业服务项目招投标情况书面材料。
第三十五条 建设单位在商品房价格备案时，应当将按照规划要求配套建设的车库、车位、会所等是否计入商品房销售成本予以明确，并在商品房销售现场予以明示。
第三十六条 建设单位必须在办理项目综合验收备案前，向物业服务企业移交物业管理用房、共用设施设备清单及下列资料，物业服务企业应将移交结果向行政主管部门审核备案。
（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图及其它竣工验收资料；
（二）供水、供电、供气、通信、有线电视等供用合同（协议）；消防设施合格证、电梯准用证、机电设备出厂合格证和保修卡、保修协议，共用设施设备的安装、使用和维护保养（含窨井设施检测报告和产品合格证明）等资料；
（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（四）承接查验所必需的其他资料。
未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。
第三十七条 建设单位应当将与施工单位在施工合同中商定的物业工程质量保修金全额专户存储。物业工程质量保修金提取的比例与管理使用办法，由市住房和城乡建设委员会另行制定。
第三十八条 建设单位应当将通过竣工验收合格后的房屋交付物业买受人，并按国家规定提供工程质量保修书和物业使用说明书，明确保修期限和保修范围，承担房屋的保修责任。
第三十九条 物业管理用房的具体位置应在规划设计平面图纸上明确标注，并在项目经济指标中注明其面积。对建设规模较大、由多个相对独立组团构成的物业项目，应以方便业主为原则，按照单个独立组团建筑面积分别规划配置物业管理用房。
建设单位移交物业管理用房，不得收取任何费用。
第四十条 物业管理用房应当满足下列要求。
（一）物业管理用房的配置：其中经营性用房的比例不得少于物业管理用房的20%，业主委员会办公用房建筑面积为20—30平方米，产权属小区全体业主共有。
（二）物业管理用房应考虑便利业主，设置在小区中心区域或主要出入口位置，层高不少于2.6米，具备采光、通风、通水、通电、通信、排污等正常使用功能和基本的办公条件。不得将楼梯间、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、半地下室、车棚、车库、人防工程以及室内层高不足2.6米等不符合办公条件或无法办理产权登记手续的房屋作为物业管理用房。
第四十一条 新建住宅小区入住条件必须达到水、电供应正常，道路通畅，与施工场地有明显分界隔离设施。供水、供电、供气等必须实行一户一表制。
第四十二条 供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收费。经平等协商，物业服务企业接受委托代收上述费用的，可以向委托单位收取手续费，但不得向业主收取额外费用。
物业服务区域内用于小区公共照明、电梯运行、卫生保洁等非经营性的用水、用电等执行居民用水、用电价格。
第四十三条 住宅小区由建设单位投资建设的室外配电设施，其投资已摊入建房成本，产权属于居民共有，供电企业应无偿与建设单位办理移交手续，并负责日常运行管理。
第四章 物业服务
第四十四条 物业服务企业应当依法取得资质证书，并在资质等级许可的范围内从事物业管理服务活动。从事物业管理的人员，应当依法取得职业上岗证书。
物业服务企业不得转让或以出租、挂靠、外借等形式变相转让资质证书。物业服务企业应当在经营服务场所公示法人营业执照、资质证书和有关专业人员的职业资格证书。
市房产行政主管部门应当建立物业服务企业信用信息系统，对物业服务企业实行动态监督管理。
第四十五条 外地物业服务企业进入本市从事物业服务活动的，在接管项目前必须持以下证件到市房产行政主管部门备案，获批准后方可从事与物业服务资质相符的物业服务工作，并接受当地房产行政主管部门的监督。
（一）营业执照副本原件；
（二）资质证书副本原件；
（三）企业机构代码副本原件；
（四）上年度公司财务报表原件；
（五）接管本地项目的人员配置清册及相关上岗证件；
（六）公司注册地物业服务主管部门对企业业绩和诚信评议函；
（七）其他相关业绩证明材料。
第四十六条 选聘物业服务企业应当由业主大会决定。
业主委员会将拟选聘的物业服务企业以及拟签订的物业服务合同在物业管理区域内公示，充分听取业主意见后，再提交业主大会通过。物业服务合同内容需要变更的，业主委员会应当将变更的内容在物业管理区域内公示，并按照业主大会规定的程序确认变更合同。
前款规定的公示时间不少于10日。
业主委员会应当参照市房产行政主管部门制定的物业服务合同示范文本与选聘的物业服务企业签订书面物业服务合同。签订合同时，应当出具业主大会选聘或者续聘物业服务 企业的决定和业主委员会的合法证明。
物业服务企业应当在合同签订之日起15日内，将物业服务合同报区、县房产行政主管部门和街道办事处或乡镇人民政府备案。
第四十七条 物业服务企业可以将专项服务委托给专业性服务企业，但不得将全部物业服务一并委托给其他单位或者个人。
第四十八条 物业服务企业应当明码标价，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域的显著位置公示。
第四十九条 物业服务合同期限届满前3个月，业主委员会应当召集业主大会会议，讨论决定物业服务企业的聘用事宜。业主大会决定继续聘用的，应当依法与物业服务企业签订新的物业服务合同；不继续聘用的，应当依法重新选聘新的物业服务企业。
物业服务企业在合同到期后不愿继续进行服务的，应提前3个月书面告知业主委员会做好另行选聘物业服务企业相关工作。合同双方没有作出是否续聘决定的，原物业服务合同继续履行，履行期间的双方权利和义务按照原物业服务合同执行。
物业服务企业退出物业服务时，业主大会仍未能选聘到新物业服务企业的，街道办事处或乡镇人民政府应当组织做好小区清扫保洁、垃圾清运、安全保卫等基本服务工作，并继续督促或者组织召开业主大会选聘物业服务企业。
第五十条 物业服务合同终止或者业主共同决定不再接受原物业服务企业进行服务的，物业服务企业应当在60日内与全体业主完成交接。物业服务企业应当履行下列交接义务，并撤出物业管理区域：
（一）现场查验物业共用部位、共用设施设备；
（二）移交物业服务期间形成的使用、维保和定期检验等工作记录资料；
（三）移交本办法第三十六条规定的相关资料；
（四）结清预收、代收的有关费用清册；
（五）法律、法规、规章规定和物业服务合同约定的其他事项。
物业服务企业未办理交接手续，不得擅自撤离物业管理区域、停止物业服务。
原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。
原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，新的物业服务企业和业主委员会应当与原物业服务企业协商解决；协商不成的，可依法提起诉讼或者申请仲裁。街道办事处或乡镇人民政府和区、县房产行政主管部门应当加强对物业服务企业交接工作的监管。
第五十一条 区、县房产行政主管部门对以下物业服务投诉应予受理：
（一） 物业服务企业不按照合同约定标准、内容提供服务的；
（二） 物业服务企业损坏、隐匿、销毁应当移交的资料、财物的；
（三） 物业服务企业未经业主大会同意擅自改变物业管理用房用途的；
（四）物业服务企业挪用房屋专项维修资金的；
（五）物业服务企业未经业主大会同意擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备所有权或者使用权的；
（六）物业服务企业将一个物业管理区域的物业服务项目全部委托给他人的；
（七） 物业服务企业或房地产开发企业与物业服务招标人或者其他物业服务投标人相互沟通，以不正当手段围标、串标、违法中标的；
（八）物业服务合同终止时，不按照规定移交物业管理用房和有关资料的；
（九）法律、法规规定的其他情形。
物业服务企业有以上行为之一，经房产行政主管部门查实后拒不进行整改的，列入不诚信物业服务企业档案，禁止接管新的项目，并按照有关规定依法作出处理。
第五十二条 房产行政主管部门对物业服务企业是否按合同约定执行物业服务等级标准和相应的物业服务收费标准，实行年度考评制度。
第五十三条 物业服务费用可以在物业服务合同中约定采取包干制或酬金制等形式。
第五十四条 物业服务收费应当区分不同的物业的服务项目和特点分别实行政府指导价和市场调节价。
住宅物业综合服务费、小区车辆停放管理费、装饰装修垃圾清运费等收费实行政府指导价，非住宅物业服务费等其他收费实行市场调节价。
政府指导价由价格行政主管部门会同同级房产行政主管部门根据物业服务等级标准确定，并适时进行调整和公布。具体收费标准在物业服务合同中约定，报价格行政主管部门、房产行政主管部门备案。
物业服务企业应当按照价格主管部门规定，实行明码标价公示制度。
第五十五条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定。
第五十六条 已交付业主的物业，物业服务费由业主承担。未交付业主的物业，物业服务费由建设单位承担。
前款所称交付是指在房屋买卖合同约定的时间内，业主收到书面交付通知并办妥相关交付手续。业主收到书面交付通知后，在通知期限内无正当理由不办理相关交付手续的，视为交付。建设单位没有事先书面通知的，以业主实际办妥相关交付手续时间为准。
第五章 物业的使用与维护
第五十七条 业主、物业使用人应当按照规划行政主管部门批准的用途或房屋权属证书载明的用途使用物业，不得擅自将住宅房改为经营性用房。业主将住宅房屋改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。未经有利害关系的业主同意，任何部门不得批准住宅房屋改变为经营性用房。
未取得营业执照或营业执照经营场所与实际工作地点不相符，擅自在住宅室内从事经营性活动的，工商部门应予查处。
第五十八条 车辆在物业管理区域内停放管理等事项，由业主大会决定。成立业主大会前，车辆停放管理等事项由开发建设单位与物业服务企业在前期物业服务合同中进行约定，报价格行政主管部门审核后执行。车主对车辆有保管要求的，由车主和物业服务企业另行签订保管合同。
第五十九条 占用业主共有道路、绿地或者其他场地用于停放汽车的车位，属于物业区域内的业主共有，仅供本物业管理区域内的业主、物业使用人使用，不得出售给物业管理区域外的单位或者个人。
物业管理区域内车辆应在指定的停车位停放，不得影响其他车辆和行人的正常通行。对不按规定停放影响物业管理区域道路通行或者公共安全的，物业服务企业有权按合同或管理规约的约定要求公安部门进行处理，由此产生的费用由车主承担。
第六十条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权和使用权，建设单位和物业服务企业不得擅自处分。
任何单位和个人不得擅自占用物业管理区域内的广场、道路、绿地等相关共用设施和场地。因物业维修或者公共利益需要临时占用、挖掘相关共用设施和场地的，应当事先书面告知物业服务企业或业主委员会，按有关规定报相关部门批准后方可施工，并在约定的期限内恢复原状;造成损失的，应当给予相应赔偿。
第六十一条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定对共用部分进行定期检查、养护、维修。当出现影响观瞻、危及安全、侵害公共利益或者影响他人正常使用的情形时，应当及时维修、养护并采取必要措施实行安全防范。
物业服务企业或业主委员会对物业共用部分进行维修养护时，相关业主和物业使用人必须给予配合。因阻挠维修、养护造成物业损坏或者财产损失的，责任人应当负责修复并赔偿损失。
第六十二条 物业保修期满后，专有部分由业主自行维修；共用部位、共用设施设备由物业服务企业根据国家规定或物业合同的约定进行维修养护。符合房屋专项维修资金使用条件需要大修更新改造的，可以按照规定的程序申请使用房屋专项维修资金。
市、区县人民政府每年应投入一定的资金,对旧住宅小区进行整治，完善其配套设施设备，积极推行物业管理。
第六十三条 业主或者物业使用人在进行装饰装修前应当事先书面告知物业服务企业。物业服务企业应当告知业主或者物业使用人装饰装修允许施工的时间、废弃物的清运和处置措施及方法、住宅外立面设施及防盗设施的安全安装规定等注意事项。
物业服务企业应当加强对装饰装修活动的巡查。对业主或者物业使用人拒不办理申报登记或者违反相关规定进行违章装修的，物业服务企业应当及时制止，向有关行政主管部门报告；对拒不改正的，物业服务企业有权按照管理规约的规定，禁止装饰装修施工人员进入物业管理区域。
第六十四条 发生下列危及房屋使用安全的紧急情况，应采取应急措施进行抢修，房屋专项维修资金使用渠道按照《黄山市房屋专项维修资金管理办法》规定执行。
（一）屋面防水损坏造成大面积渗漏的；
（二）电梯出现故障危及人身安全，特种设备管理部门要求对电梯进行大修和更新、改造的；
（三）给排水管道严重堵塞或高层住宅水泵损坏导致供水中断，影响业主正常生活的；
（四）消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备进行大修、更新、改造的。
第六十五条 业主转让或者出租物业时,应当将管理规约、物业服务合同、有关费用交纳情况等事项告知受让人或者承租人,并自买卖合同或者租赁合同签订之日起15日内,将买卖或者出租情况告知物业服务企业。
物业发生转移或者灭失的，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。业主办理产权转移时应向产权登记机构提供物业服务费结清证明。
第六十六条 业主或者物业使用人使用物业，应当自觉遵守法律、法规、管理规约的规定和业主大会、业主委员会的决定，不得损害公共利益和他人合法权益。
物业管理区域内发生损害公共利益或者他人合法权益的行为时，其他业主、业主委员会、物业服务企业有权劝阻、制止和投诉；制止无效的，物业服务企业、业主委员会应当及时报告有关行政主管部门，有关行政主管部门应当依法予以处理。
第六章 法律责任
第六十七条 业主应当遵守法律、法规以及管理规约。
业主大会、业主委员会和物业服务企业，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养家禽、违章搭建、侵占通道等违反管理规约或损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，经社区居民委员会调解不成，可以依法向人民法院提起诉讼或仲裁机构申请仲裁。
第六十八条 业主、物业使用人应当按照(前期)物业服务合同的约定及时交纳物业服务费，不得以超出(前期)物业服务合同约定内容以外的问题为由，拒绝履行依约交纳物业服务费义务，损害其他业主的利益。逾期未缴纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉或依据仲裁协议申请仲裁。
业主大会会议代表和业主委员会委员不及时足额交纳物业服务费，经教育不予改正的，业主大会应当依法罢免其代表或委员资格。
第六十九条 业主委员会不履行或者无法履行职责的，物业所在地街道办事处或乡镇人民政府应当责令其限期履行职责；逾期仍不履行的，街道办事处或乡镇人民政府应当指导并组织召开业主大会会议，决定有关事项。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规、规章的，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
第七十条 未经业主大会许可，业主委员会、物业服务企业擅自利用小区共用部位共用设施设备从事经营活动的，由区、县房产行政主管部门责令限期改正，所得收益用于物业共用部位、共用设施设备的维修、养护。
第七十一条 外地物业服务企业进入本市从事物业管理活动未在市、区县房产行政主管部门办理备案的，房产行政主管部门应当责令其限期改正并予通报。
第七十二条 房产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第七十三条 在物业管理活动中，当事人对相关行政管理部门的行政处理不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。
第七十四条 违反本办法规定，有关法律法规或规章已设定处罚规定的，从其规定。
第七章 附 则
第七十五条 本办法所称物业共用部分，是指物业管理区域内业主专有部分以外按照规定由业主共同管理的建筑物、构筑物及配套设施设备和相关场地。
第七十六条 本办法有关专业用语的含义：
包干制：是指业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。
酬金制：是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
物业综合服务费：是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，为物业管理区域的业主提供共用部位共用设施设备的日常养护维修、卫生保洁、安全防范和绿化养护等具有公共性服务而向业主收取的费用。
第七十七条 本办法由黄山市住房和城乡建设委员会负责解释，自2013年1月1日起施行。
