购房定金可退还!——购房定金的性质及定金罚则的适用
宋晓锋
2008年5月20日，张先生与开发商签订《商品房定购协议书》，张先生于当日向开发商交付了所约定的定金三万元，并于协议书中约定的时间即2008年10月12日至2008年10月27日期间到开发商处洽谈签订正式购房合同事宜，开发商表明只能按开发商提供的合同文本签订，合同条款不能做任何修改，最终双方就某些合同条款未能达成一致意见，合同未能签成。张先生现要求开发商退还已交付的定金，遭到开发商的拒绝，其理由是：张先生并未在约定时间与其洽谈合同，双方并未签订合同，张先生构成违约，依约应没收该笔定金。
宋晓锋律师评析：
《中华人民共和国担保法司法解释》第六部分第一百一十五条规定：当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
根据上述法律规定，购房定金属于立约定金，其目的是为了保证买卖双方能够按时签订正式的商品房购买合同。如果一方违约导致无法签订商品房买卖合同时，购房定金是对守约方的保护和救济。具体来说，如因买方的原因导致未能订立商品房买卖合同的，则买方不能收回定金；如因收受定金的卖方的原因导致商品房买卖合同不能签订的，则卖方要双倍返回定金；如因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，则出卖人应当将定金返还买受人。
本案中，只要张先生在约定的时间去和开发商洽谈具体的购房合同，对于张先生而言，就已经履行了合同义务，至于双方因合同条款未能协商一致导致不能签订正式的购房合同，这属于司法解释中所说的“不可归责于当事人双方的事由”，因此开发商以张先生并未在约定时间与其签订合同为由不予退还张先生的定金的理由不能成立，张先生可以诉求人民法院要回自己的二万元定金。
现实生活中，很多购房者认为如果不签订购房合同，就表明自己违约也就不能要回定金，这种认识是错误的。
在此，笔者提醒各位购房者，只要购房者在约定的时间去和开发洽谈合同了，购房者就履行了其在认购合同中的合同义务，这里的定金约束的并不是一个购房合同签订的结果，而是购房者要如约给开发商一个商谈合同的机会，。
在现实中也经常会有这样的情况，开发商往往会否认购房者来与其协商过签订购房合同这一事实，依此拒不退还定金。对于这个问题，笔者提醒各位购房者，一定要注意收集证据，来证明自己在约定的时间曾去和开发商商谈过购房合同，因为一旦发生诉讼，购房者只有举证证实自己没有违约才能要回定金。
在此，笔者提供以下几种方案供购房者参考使用：
1、对双方洽谈的过程录音，并尽可能的要一份开发商提供的合同范本；
2、在定金合同约定的时间内以有证据证明的书面方式（通常的做法是以公证邮寄送达方式)向开发商提出合同条款或者修改意见，如果开发商不答应所提合同条款或者修改意见则要求依法退回定金；
3、去谈购房合同时请公证人员一起去，如果不能谈成，请公证人员就谈判的事实作公证，这种方案是最稳妥的，但成本过高。
有关法律依据
1.《中华人民共和国合同法》第一百一十五条对定金问题规定如下：给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
2.《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
3.《中华人民共和国担保法司法解释》第六部分第一百一十五条规定：当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。
4.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
宋晓锋，河北定州人，法律硕士，北京市丹宁律师事务所律师
主要业务领域：房地产、公司法律事务、劳动争议、刑事辩护、疑难案件诉讼与仲裁
单位地址：北京市朝阳区朝外大街26号朝外MEN财贸中心B座8层
贵阳市家畜家禽防疫检疫管理办法(2004年)
贵州省贵阳市人大常委会
贵阳市家畜家禽防疫检疫管理办法(修正）
（1995年6月30日贵阳市第九届人民代表大会常务委员会第二十二次会议通过 1995年8月1日贵州省第八届人民代表大会常务委员会第十六次会议批准 1995年8月25日公布施行 根据1997年9月29日贵州省第八届人民代表大会常务委员会第三十次会议《关于批准清理地方性法规情况报告的决定》重新公布 根据贵州省第十届人民代表大会常务委员会第八次会议批准《贵阳市人民代表大会常务委员会关于清理地方性法规的决定》修正 2004年6月8日公布 2004年7月1日施行）
第一章 总 则
第一条 为加强家畜家禽（以下简称畜禽）和畜禽产品的防疫检疫监督管理工作，预防畜禽传染病，促进畜牧业生产发展，保障人民身体健康，根据国家有关法律、法规，结合贵阳市实际，制定本办法。
第二条 凡在本市行政区域内从事畜禽饲养、屠宰、运输、购销，以及畜禽产品生产、加工、贮运、经营的单位和个人，均适用本办法。
第三条 市、区、县（市）农牧行政部门是同级人民政府畜禽防疫检疫及监督管理的主管机关。
市、区、县（市）农牧行政部门所属的兽医卫生监督检验所（以下称兽医卫生监督机构）负责本辖区内畜禽防疫检疫的日常监督管理工作。
市、区、县（市）农牧行政部门所属的兽疫防治站、兽医卫生检疫站和乡镇畜牧兽医站（以下简称畜禽防疫检疫机构），负责本辖区内的畜禽及畜禽产品的防疫、检疫、检验工作。
第四条 商业、工商、技术监督、卫生、公安、交通、环保等有关部门，按照职责分工协同做好畜禽防疫检疫及监督管理工作。
第五条 对维护和执行本办法做出突出贡献的单位和个人，各级人民政府或农牧行政部门应当给予表彰、奖励。
第二章 畜禽疫病的预防和扑灭
第六条 畜禽疫病的防治，应当坚持预防为主，防重于治的方针。
从事畜禽及畜禽产品生产、加工、贮运、经营的单位和个人，必须符合兽医卫生要求，执行农牧行政部门统一部署的防疫计划，并接受农牧行政部门和兽医卫生监督机构的监督管理。
对需要强制免疫接种的防疫对象，实行免疫证明管理制度。
第七条 市、区、县（市）畜禽防疫检疫机构根据畜禽疫病传播情况，可以组织邻乡（镇)联合协作，做好畜禽疫病的防治工作。
发生人畜共患传染病时，当地畜禽防疫检疫机构应当采取控制措施，并及时通知区以上卫生行政部门，共同采取扑灭措施。
第八条 单位或个人发现口蹄疫、炭疽病、兰舌病、猪瘟、猪传染性水泡病、真性鸡瘟、狂犬病、布氏杆菌病或其它危害严重的畜禽传染病，应当立即向所在地畜禽防疫检疫机构报告。畜禽防疫检疫机构应当立即查清疫源，采取紧急扑灭措施。疫情严重的要划定疫点、疫区、受威胁区，并报区、县（市）以上人民政府发布疫区封锁令。
疫区封锁令的解除，由原发布机关审布。
第九条 封锁的疫区必须采取以下措施：
（一）对患恶性传染病及染疫死亡的畜禽及其同群畜禽进行扑灭、销毁、深埋；
（二）对染疫畜禽进行封锁、隔离、消毒、治疗；
（三）停止畜禽和畜禽产品的交易活动；
（四）对饲养场所、加工车间、运载工具和有关器具进行严格消毒；
（五）对易感畜禽实行圈养或在指定地点放养，并进行检疫或预防注射；
（六）在交通要道设立监督检疫、消毒哨卡，对出入人员及车辆进行消毒。
处理病、死畜禽和染疫畜禽产品以及消毒、预防注射的费用，由畜（货）主承担。
第十条 运输途中严禁屠宰、丢弃或出售染疫、死亡的畜禽或染疫的畜禽产品，如发现染疫畜禽或畜禽成批死亡等情况，畜（货）主或随车有关人员应立即中止运输，同时向当地畜禽防疫检疫机构报告，接受处理。
第十一条 严禁任何单位和个人加工、承运和经营下列畜禽和畜禽产品：
（一）封锁疫区内的；
（二）无检疫、检验证明的；
（三）检疫、检验证明不符合规定，证物不符，证明过期，涂改或伪造证明的；
（四）染疫、病死、毒死或死因不明的；
（五）其他不符合兽医卫生规定的。
第十二条 市场管理部门和市场建设单位应当将经营畜禽和畜禽产品市场的检疫用房纳入市场建设规划，统一安排。
经营畜禽和畜禽产品的市场应当每日清扫、定期消毒，对粪便、垫草等污物要进行无害化处理。
第三章 检疫和检验
第十三条 畜禽、畜禽产品在外运前、调进后、出售前，畜（货）主必须向所在地畜禽防疫检疫机构报检。
第十四条 畜禽和畜禽产品的检疫检验由兽医卫生检疫员进行，其职责是：
（一）实施畜禽、畜禽产品检疫检验，并按规定出具有关证明；
（二）宣传有关畜禽防疫检疫的法律法规和其他知识，协助当地兽医卫生监督机构开展监督检查工作；
（三）检疫检验中发现病患畜禽及染疫畜禽产品，有权制止其上市出售、运输，责令并监督畜（货）主进行无害化处理；
（四）对违反有关畜禽防疫检疫的法律、法规的单位和个人，有权给予批评、警告、罚款。
检疫员必须经市兽医卫生监督机构考核合格，并取得证书。
第十五条 畜禽检疫机构和受委托自检的单位对检疫、检验合格的畜禽、畜禽产品，按以下规定出具检疫、检验证明，并对所出具的证明承担法律责任。
（一）在本市辖区内流通的畜禽，出具畜禽产地检疫证明；
（二）运出市境的畜禽，出具畜禽运输检疫证明和畜禽运载工具消毒证明；
（三）对加工出售的畜禽产品，出具畜禽产品检疫检验证明，牲畜胴体须加盖统一的验讫印章或钳封验讫标志。
畜禽、畜禽产品检疫检验证明有效期：畜禽为7天以内；畜禽产品除鲜肉、内脏、鲜皮、血液当天有效外，其余为15天以内。
第十六条 畜禽、畜禽产品凭前条规定的有关证明亮证经营和运输，由农牧行政部门及其兽医卫生监督机构和工商管理部门依法进行监督检查。
第十七条 对需要宰杀上市出售或供加工的牲畜实行定点屠宰，到点检疫。凡从事经营性牲畜屠宰加工的单位和个人，必须进入经批准设置的定点屠宰场（点）集中屠宰和加工。
第十八条 设置屠宰场（厂），必须按下列程序申请审批：
（一）经市、区、县（市）人民政府批准，持批准文件到有关部门申办批建手续；
（二）竣工后，经兽医卫生监督机构、卫生和环保部门审验合格，领取兽医卫生合格证、卫生许可证和环保许可证；
（三）向所在区、县（市）工商行政管理部门申请登记，核准领取营业执照。
未经批准，任何单位和个人不得设置屠宰场（厂）。
第十九条 屠宰场（厂）应当符合下列条件：
（一）距离医院、学校、幼儿园（托儿所）、食品生产场所、牧场、饲养场、居住区不少于100米，并应远离水源保护区或城镇饮水取水口；
（二）有与屠宰量相适应的牲畜留养间、屠宰间、急宰间、检疫室、消毒器械等基本设施，有符合饮用水卫生标准的足够水源和充足的光照及通风条件；
（三）有完善的污染水、污物和病害牲畜及其产品的无害化处理设施；
（四）符合兽医卫生和食品卫生要求。
严禁在云岩区、南明区新建屠宰场（厂）。
第二十条 屠宰检疫按照下列规定执行：
（一）收购的牲畜必须有检疫证明；
（二）屠宰牲畜必须进行宰前检疫、宰后检验；
（三）未经检疫检验、未加盖验讫印章或者未加封验讫标志的牲畜产品不得出场（厂）；
（四）经检疫检验不合格的牲畜、牲畜产品，必须进行妥善处理。
第二十一条 屠宰场（厂）的牲畜及其产品检疫检验，由区、县（市）以上农牧行政部门派驻的畜禽防疫检疫机构实施。
具备检疫检验条件的肉类加工厂、肉类冷冻厂，必须向市农牧行政部门申请办理委托自检手续，经审核取得委托检疫证书，在委托检疫权限内，对本厂屠宰、加工的畜禽和畜禽产品实施检疫检验，并接受市兽医卫生监督机构的监督检查。
市农牧行政部门可以向批准自检的肉类加工厂、冷冻厂派驻兽医卫生监督员。
第二十二条 经检疫检验，发现患有传染病、寄生虫病的畜禽和染疫畜禽产品，按规定进行无害化处理，不得进入市场销售。其损失和处理费用由畜（货）主承担。
第二十三条 供应少数民族的畜禽、畜禽产品，在屠宰、加工、检疫检验过程中，应当尊重少数民族的风俗习惯。
第四章 监督管理
第二十四条 本市实行兽医卫生合格证制度。凡从事经营性畜禽饲养、畜禽产品生产、加工、贮运、销售的单位和个人，必须向区、县（市）兽医卫生监督机构申报登记，办理兽医卫生合格证。
兽医卫生合格证每年审核一次。
第二十五条 兽医卫生监督机构的职责是：
（一）对辖区内畜禽、畜禽产品生产、屠宰、加工、贮运、经营的单位和个人遵守、执行有关畜禽防疫检疫法律、法规的情况进行监督检查；
（二）依法纠正、制止和处理违反畜禽防疫检疫规定的行为，调处畜禽检疫行政纠纷，鉴定裁决畜禽检疫检验争议；
（三）负责兽医卫生合格证的审批、发放和管理；
（四）审查、验收新建、扩建、改建的饲养、屠宰、加工兽医场（厂）兽医卫生方面的设施和设备；
（五）负责兽医卫生监督员、检疫员的教育、管理、培训和考核工作；
（六）负责兽医卫生监督管理的其他事务。
第二十六条 兽医卫生监督员、检疫员依法执行公务受法律保护，有关单位和个人应予支持，不得拒绝、阻挠和刁难。执行公务时，必须 2人以上同行，佩戴统一标志，出示有关证件。
监督员、检疫员以及管理人员不得以检疫、监督、管理为名，刁难畜禽生产者和经营者。
第五章 法律责任
第二十七条 对违反本办法第六条第二款或第十二条第二款规定的，视其情节可以处50元至500元的罚款。
第二十八条 对违反本办法第十条或第十一条规定的，由兽医卫生监督机构没收畜禽、畜禽产品和违法所得，并处以相当于等量合格产品价格五倍至十倍的罚款。
第二十九条 违反本办法第十三条或第十六条规定的，由兽医卫生监督机构责令停止经营和运输，并依法补检，补检费按检疫费的2倍收取。拒不执行的，没收其畜禽及畜禽产品。
第三十条 违反本办法第十七条或第十八条规定的，由工商行政管理部门予以取缔，没收违法所得，并处以违法所得3倍的罚款。
第三十一条 兽医卫生检疫员、监督员及其他管理人员有下列行为之一的，视情节给予批评教育、行政处分或行政处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
（一）违反检疫检验操作规程的；
（二）出具虚假证明的；
（三）出卖检疫检验证明、印章和标志的；
（四）不认真履行防疫、监督管理职责、玩忽职守的；
（五）违反本办法第二十六条第二款规定的；
（六）滥用职权、徇私舞弊、贪污受贿的。
第三十二条 按本办法规定处以 100元以下的罚款，由兽医卫生监督员和检疫员当场处罚，100元以上的罚款和其他行政处罚，分别由区以上兽医卫生监督机构、工商行政管理部门决定。
处以罚款必须开具财政部门统一印制的罚款收据，罚款收入全额上缴同级财政。
依法没收、扣押、留验的畜禽、畜禽产品，应当按规定及时处理。
第三十三条 违反本办法规定，情节严重或屡教不改的，除给予相应的处罚外，可注销合格证或由工商行政管理部门依法处罚。造成人身伤害、经济损失的，由直接责任者依法承担民事赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十四条 当事人对行政处罚决定不服的，可以依法向作出处罚决定的同级人民政府或上一级行政机关申请复议，也可以依法直接向人民法院起诉；对复议决定不服的，可以在接到复议决定书之日起15日内向人民法院起诉。逾期不申请复议或者不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
对违禁畜禽及其产品作出的控制或无害化处理决定，在复议和诉讼期间不中止执行。
第六章 附 则
第三十五条 本办法所称畜禽，是指猪、牛、羊、马、兔、犬、鸡、鸭、鹅、鸽、鹌鹑及饲养的其它畜禽。
本办法所称畜禽产品，是指未经加工熟制的肉、油脂、脏器、皮、血液、毛、骨、蹄、角、精液、胚胎、鲜乳、种蛋。
第三十六条 本办法自公布之日起施行。1986年8月29日贵阳市人民政府公布的《贵阳市畜禽和畜禽产品检验（疫）实施办法》即行废止。
