国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知
国家税务总局
国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知
国税发〔2006〕187号
各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏自治区国家税务局：
为进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及有关规定，现就有关问题通知如下：
一、土地增值税的清算单位
土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
二、土地增值税的清算条件
（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：
1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
3.直接转让土地使用权的。
（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
4.省税务机关规定的其他情况。
三、非直接销售和自用房地产的收入确定
（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认：
1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；
2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
四、土地增值税的扣除项目
（一）房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。
（二）房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。
（三）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：
1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；
2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；
3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
（四）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。
房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。
（五）属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
五、土地增值税清算应报送的资料
符合本通知第二条第（一）项规定的纳税人，须在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续；符合本通知第二条第（二）项规定的纳税人，须在主管税务机关限定的期限内办理清算手续。
纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料：
（一）房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表；
（二）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料；
（三）主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。
纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。
六、土地增值税清算项目的审核鉴证
税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。
税务机关要对从事土地增值税清算鉴证工作的税务中介机构在准入条件、工作程序、鉴证内容、法律责任等方面提出明确要求，并做好必要的指导和管理工作。
七、土地增值税的核定征收
房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：
（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；
（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；
（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；
（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；
（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
八、清算后再转让房地产的处理
在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积
本通知自2007年2月1日起执行。各省税务机关可依据本通知的规定并结合当地实际情况制定具体清算管理办法。
国家税务总局
二○○六年十二月二十八日
关于印发宁波市进一步推进墙体材料改革和推广建筑节能实施办法的通知
浙江省宁波市人民政府
关于印发宁波市进一步推进墙体材料改革和推广建筑节能实施办法的通知
各县（市）、区人民政府，市政府各部门、各直属单位：
《宁波市进一步推进墙体材料改革和推广建筑节能实施办法》已经市政府第60次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。
二○○五年十二月一日
宁波市进一步推进墙体材料改革和推广建筑节能实施办法
第一条 为进一步推进墙体材料改革，加快发展新型墙体材料，推广建筑节能，有效保护土地资源和生态环境，提高能源利用效率，建设节约型社会，促进全市经济社会可持续发展，根据《国务院关于做好建设节约型社会近期重点工作的通知》（国发〔2005〕21号）、《国务院办公厅关于进一步推进墙体材料革新和推广节能建筑的通知》（国办发〔2005〕33号）、《浙江省新型墙体材料开发利用管理办法》（省政府令第171号）、《浙江省人民政府办公厅关于加强建筑节能工作的通知》（浙政办发〔2005〕63号）和《浙江省人民政府办公厅关于加快发展新型墙体材料的通知》（浙政办发〔2005〕89号）精神及国家、省其它有关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本市行政区域内从事墙体材料研发、生产、销售、使用和建筑节能管理及与此相关的工程设计、施工、监理、设备制造、管理等单位和个人，均须遵守本办法。
第三条 本办法所称新型墙体材料系指非粘土墙体材料（含非粘土瓦）。粉煤灰掺量30%以上并采用隧道窑焙烧工艺的粉煤灰烧结多孔砖（包括空心砖，下同），视同新型墙体材料。
本办法所称建筑节能是指依照国家、省和本市建筑节能有关规定，采用节能型的建筑结构、材料、设备和其它节能技术，提高建筑物保温隔热性能，减少能耗，合理有效利用能源的活动。
第四条 各县（市）、区人民政府应加强对墙体材料改革和建筑节能推广工作的领导，把发展新型墙体材料和推广建筑节能工作列入政府工作议事日程，纳入当地经济社会发展总体规划、区域经济发展规划和城乡建设规划，并结合本地区实际情况，研究制定墙体材料改革和推广建筑节能的发展目标、推广重点与政策措施，并作为考核指标纳入政府目标责任制和干部考核体系中。
第五条 新型墙体材料开发应用工作，由市墙体材料改革领导小组统一领导，市墙体材料改革办公室负责实施。县级以上人民政府确定的部门（以下统称墙改主管部门）主管本行政区域内新型墙体材料开发应用工作，其所属的墙体材料改革办公室（以下简称墙改部门）具体负责新型墙体材料开发应用的日常管理工作，业务上受上级墙改部门指导。各县（市）、区墙改部门应当配备专职人员，加强力量，实行目标责任管理。2006年底前，各地要将墙改部门的管理经费纳入同级财政预算。
建筑节能管理工作由各级建设行政主管部门负责组织实施。
新型墙体材料在建筑节能推广应用中的管理工作，由各级建设行政主管部门与各级墙改部门共同负责。
各级经贸、发改、建设、国土资源、财政、规划、物价、工商、税务、城管、水利、质监、环保、科技等有关部门，根据各自的职责，共同做好新型墙体材料开发应用和建筑节能推广工作。
第六条 各级墙改主管部门和建设行政主管部门要精心组织做好新型墙体材料发展和建筑节能推广的规划，明确全市墙体、材料改革和建筑节能发展目标和重点。
2006年起，粘土多孔砖（包括空心砖，下同）产量每年下降10%；到2008年，全市新型墙体材料产量占墙体材料总量的比重达到55%以上，建筑应用比例达到65%以上；2009年起，禁止生产粘土实心砖。
新建、改建、扩建住宅和公共建筑均应按规定严格执行节能50%的设计标准；2006年起启动节能65%示范与试点工程；到2010年，县级以上城市新建居住建筑和公共建筑实施节能65%的标准，基本完成既有高能耗公共建筑的改造任务。
第七条 在本市行政区域内不得新建、扩建、改建、迁建粘土砖（瓦）生产企业。违反规定的，国土资源管理部门不予项目用地预审，有关主管部门不得立项，工商行政管理部门不予发放营业执照。
第八条 国土资源管理部门应加强对粘土砖生产用地和粘土资源开采的监管，加强对未按规定办理采矿许可证、土地使用证的粘土砖（瓦）企业的执法检查，依法查处非法采矿和破坏性采矿行为；按规定标准征收砖瓦生产企业的矿产资源补偿费、土地复耕保证金等。
现有粘土砖（瓦）企业不得增加新的粘土采掘用地，对粘土资源已枯竭的粘土砖生产企业要及时撤销、停止办理用地和采矿登记手续，收回采矿许可证。
第九条 工商行政管理部门应加强对非法生产粘土砖（瓦）企业的查处力度，加强对未按规定办理工商营业执照的粘土砖（瓦）企业的执法检查。对没有采矿许可证的粘土砖（瓦）企业，不予办理注册登记和年检。
第十条 企业生产墙体材料产品必须符合有关产品标准。对没有国家标准、行业标准和地方标准的，生产企业应当及时制订企业标准，报当地质监部门备案。
质监部门应加强对墙体材料产品质量的监督检查，禁止生产和销售没有产品标准或质量、环保、安全性能达不到有关强制性标准要求的墙体材料。
第十一条 按照“控制总量、因地制宜、分类指导、淘汰落后”的原则，全面开展粘土砖（瓦）行业专项整治。2007年起，海曙区、江东区、江北区、宁波保税区、市科技园区、大榭开发区、东钱湖旅游渡假区禁止生产粘土实心砖；2008年起，鄞州区、镇海区、宁波经济技术开发区（北仑区）禁止生产粘土实心砖； 2009年起，余姚市、慈溪市、奉化市、宁海县、象山县禁止生产粘土实心砖。
坚决淘汰不符合国家产业政策的18门（含）以下粘土砖瓦轮窑以及立窑、无顶轮窑、马蹄窑等土窑；分期分批关停城镇规划区、生态保护区、风景名胜区、文物古迹保护区、基本农田保护区范围内和国道、省道、铁路、高速公路沿线可视范围内的粘土砖瓦生产企业。到2007年，依法强制关停和淘汰粘土砖瓦窑50%以上。
第十二条 进一步加大政策扶持的力度，充分发挥新型墙体材料专项基金的调控和导向作用，鼓励粘土砖（瓦）生产企业转产，开发符合国家产业政策的新型墙体材料。对转产或新建新型墙体材料的企业，其产品符合国家产业政策和我市扶持政策规定的，经市财政和墙改部门认定，可享受新型墙体材料专项扶持政策。
企业所生产的新型墙体材料产品符合国家《资源综合利用目录》和《享受税收优惠政策新型墙体材料目录》并符合国家产业政策要求的，经税务机关批准，可享受相应的税收优惠政策。
第十三条 加快推进科技进步，积极支持新型墙体材料和建筑节能技术的开发应用示范和推广，鼓励引进、消化、吸收国外先进技术，组织开展科研攻关，加强研究开发科技含量高、利废效果好、节能效果显著、拥有自主知识产权的新型墙体材料产品及生产技术与装备，努力取得关键技术的重大突破，提高墙体材料改革和建筑节能的技术水平。市建设行政主管部门和市墙改部门应组织科研单位加快新型墙体材料和建筑节能技术的科研攻关，并结合本市实际适时提出禁止使用粘土制品（不包括本办法第三条所称的粉煤灰烧结多孔砖，下同）的时间表。
第十四条 建制镇以上（含建制镇）城市规划区范围内的建筑工程中建筑墙体及基础部分、市政工程禁止使用粘土实心砖。
坡屋顶屋面、围墙和临时建筑禁止使用粘土制品。
框架结构的内隔墙2006年7月1日起禁止使用粘土制品。
框架结构的外围护墙限制使用粘土制品。
农村建筑工程（含农民自建住房）应当逐步减少使用粘土实心砖，提倡使用新型墙体材料。
古建筑修缮工程需要使用粘土砖（瓦）的，必须到当地墙改部门办理备案登记手续。
建制镇以上城市规划区范围内多层（含多层）以上建筑工程推广采用框架结构建筑体系。
第十五条 凡财政拨款或补贴的各类行政机关办公用房、公共建筑、经济适用房、示范住宅小区和国家投资的其它项目必须严格执行节能设计标准，采用新型墙体材料。
第十六条 项目管理部门在项目立项和可行性研究评价中要督促落实使用新型墙体材料和建筑节能的内容。各级建设行政主管部门应根据《建设领域推广应用新技术管理规定》（建设部令第109号），对建筑节能产品、材料做好鉴定、评审与推广应用工作。
第十七条 设计单位应按规定采用新型墙体材料和建筑节能技术，并严格按照建筑节能设计标准进行设计。
第十八条 施工图审查机构在进行施工图设计审查时，应当对墙体材料和建筑节能设计内容进行审查。未按规定使用新型墙体材料或者不符合建筑节能设计标准强制性条文的，不予批准其施工图设计文件。
第十九条 建设和施工单位必须按照设计要求采用新型墙体材料，按照建筑节能要求的设计文件和施工规程施工，不得擅自改变设计要求。
第二十条 监理单位要加强对施工过程中墙体材料使用和建筑节能措施情况的监督，对不遵守设计文件中墙体材料和建筑节能要求，违规使用禁用墙体材料和不符合建筑节能要求的，应责令相关单位改正，对拒不改正的，监理工程师不得予以签字认可。
第二十一条 建设工程质量监督部门在日常施工检查中，应加强对建筑节能和墙体重要部位的专项检查，特别是要对建筑物围护结构（包括墙体、屋面、门窗）和供热（制冷）系统进行单项检查。对无法直接判断或认为有严重施工缺陷的重要部位，应委托法定检测机构进行专项检测；对达不到建筑节能要求和违规使用禁用墙体材料的项目，应在质量监督文件中予以注明；对没有达到建筑节能设计标准和违规使用禁用墙体材料的项目，已经完工的不予验收备案，并责令整改。
第二十二条 在本市新建、改建、扩建的建筑工程（不含农民自建住房），建设单位或个人必须按每平方米建筑面积8元（国家和省有新规定时按新规定执行）的标准预缴新型墙体材料专项基金（以下简称专项基金）。建设单位或个人持专项基金预缴款凭证，向有关主管部门办理建筑工程规划许可证或施工许可证。
第二十三条 专项基金由各级墙改部门负责征收，也可委托有关部门代征，直接解缴同级财政专户。专项基金代征手续费由同级财政部门按规定计提和拨付，纳入预算管理，计提比例最高不得超过实际代征缴国库额的2%。
第二十四条 专项基金使用范围和形式：
（一）按规定返退建设单位或个人；
（二）引进、新建、扩建、改造新型墙体材料生产线工程项目的贴息；
（三）新型墙体材料应用和建筑节能示范项目、试点工程的补贴；
（四）新型墙体材料和建筑节能的科研、新技术和新产品开发与推广；
（五）发展新型墙体材料和推广建筑节能的宣传、培训、奖励；
（六）代征手续费；
（七）经同级财政部门批准与发展新型墙体材料和推广建筑节能有关的其他开支。
其中（二）、（三）、（四）和（五）项开支合计，原则上不得少于当年专项基金支出总额扣除返退支出额后的90%。
第二十五条 建设单位或个人在建筑工程墙体粉刷前，向当地墙改部门提出现场验收和返退专项基金申请，提交专项基金预缴款凭证复印件和有关使用墙体材料证明，经墙改部门验收核实后，按规定办理专项基金返退。
对其中使用非粘土新型墙体材料部分，按实际使用比例返退；使用粘土空心制品部分，按实际使用比例的30%返退；使用粉煤灰烧结多孔砖部分，按实际使用比例的70%返退。
建筑工程符合建筑节能设计标准的，经建设行政主管部门和墙改部门验收核实后，专项基金返退比例提高10个百分点，但返退总额不超过专项基金预收款。
经验收且资料齐全的，墙改部门应在7个工作日内办结专项基金返退手续。
2004年4月30日前缴纳专项基金的建筑工程，专项基金返退标准按原规定执行。
第二十六条 建筑工程有以下情况之一的，专项基金不予返退：
（一）建筑墙体及基础部分新型墙体材料和空心粘土制品占墙体材料总用量比例小于60%的；
（二）坡屋顶屋面、围墙和临时建筑违反规定使用粘土制品的；
2006年7月1日后设计的建筑工程，框架结构的内隔墙违反规定使用粘土制品的。
（三）在建筑工程墙体粉刷前未向墙改部门申报而无法查验核实新墙材使用情况的。
第二十七条 为便于建设单位或个人及时办理专项基金返退手续，各级财政部门可向同级墙改部门拨付适量备付资金。每季度终了15日内，墙改部门持有效退款结算凭证复印件到同级财政部门办理专项基金返退结算手续。
第二十八条 专项基金纳入财政预算管理，实行收支两条线，接受各级财政、审计部门和上级墙改部门的监督检查。各级墙改部门应加强专项基金管理，建立健全财务制度，严格会计核算程序，确保专项基金的专款专用；建立专项基金征收、返退台帐，确保返退工作的正常进行。
第二十九条 任何地区、单位和个人不得违反规定改变专项基金征收对象，扩大征收范围，提高征收标准或减免、缓征专项基金，也不得截留、坐支、平调和挪用专项基金。
第三十条 建设单位或个人不及时足额缴纳专项基金的，由墙改主管部门责令其限期缴纳；逾期不缴纳的，按日加收违反规定金额万分之五的滞纳金。
第三十一条 违反本办法第七条规定批准新建、扩建、改建、迁建粘土砖（瓦）企业的，批准文件无效，并对直接责任人和单位主管领导人由其主管部门或监察部门给予行政处分。
未经批准擅自新建、扩建、改建、迁建粘土砖（瓦）企业的，由国土资源部门会同工业主管部门和工商行政管理部门依法予以处罚。
第三十二条 违反本实施办法第十条规定的，由质监、工商、建设行政主管部门按各自的职责依法查处。
第三十三条 违反本实施办法第十四条第一、第二、第三款，第十七条、第十八条、第十九条、第二十条、第二十一条规定的，由建设行政主管部门责令改正，并可对违反规定的责任单位按《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国节约能源法》、《建设工程质量管理条例》（国务院令第279号）、《民用建筑节能管理规定》（建设部令第76号）、《实施工程建设强制性标准监督规定》（建设部令第81号）等法律、法规和规章的规定进行处罚。
第三十四条 违反本实施办法第二十九条规定擅自批准减免、缓征专项基金的，批准文件无效，并对直接责任人和单位主管领导人由其主管单位或监察部门给予行政处分。对擅自改变专项基金征收对象，扩大征收范围，提高征收标准或截留、坐支、平调和挪用专项基金的，按《违反行政事业性收费和罚没收入收支两条线管理规定行政处分暂行规定》（国务院令第281号）及其他有关法律、法规的规定进行处罚。
第三十五条 墙改部门和建筑节能管理部门及有关行政执法部门工作人员徇私舞弊、滥用职权、玩忽职守的，由其主管部门或所在单位给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十六条 本办法自发布之日起施行，其他有关规定与本办法不一致的，以本办法为准。
