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股份有限公司可否通过公司章程限制股份的转让/唐青林

作者:法律资料网 时间:2024-07-22 00:17:59  浏览:8112   来源:法律资料网
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  【核心观点】:
  《公司法》对股份有限公司能否在章程中对股份转让作出限制并无明文规定。我国立法中明文规定有限责任公司可以公司章程对公司股东的股权转让行为作出限制;对股份有限公司法律并未明文规定。根据《公司法》相关规定,且从立法精神上也可看出,股份有限公司一般情况下是不能以公司章程的形式对股份的转让作出限制的。
  但是在特定场合下,考虑到《公司法》具有私法性质,应该适用“私法自治”原则,公司《章程》在不与公司法规冲突的前提下,对股权转让作出适当限制或特别规定,应当认定合法有效(例如银行股份公司的章程,因为银监会对银行股东有特定要求,为了符合并维持银监会等监管部门对银行的监管要求,《章程》规定限制股份转让,规定股东转让股权时必须经过公司董事会对受让股份的新股东资格审核同意后方可进行股权转让,避免不符合监管要求的股东进入公司股东名册,这种章程条款具有目的正当性)。这种限制股份转让的条款,既体现了股东的意思自治的“私法自治”原则,也符合我国银行业监管的实际情况和现实要求。但是这种限制性条款主要适用非上市股份,而不适用与上市股份;主要适用于记名股东,而不适用于无记名股东。
  限制股份转让必须考虑保护小股东的利益。《公司法》第一百三十八条“股东持有的股份可以依法转让。”因此,如果这种“限制”变现成为“禁止”股东转让股份的,这种《章程》的条款就显然无效。

  关于这个问题,目前有两种观点,我们逐一进行分析。
  一、股份有限公司是不能以公司章程的形式对股份转让作出限制
  在唐青林律师编著的《公司诉讼法律精解与百案评析》(中国法制出版社出版)以“常州百货大楼股份有限公司诉常州市信和信息咨询有限公司等股权转让纠纷案”为点评案例分析了该法律问题。该案的争议焦点较为明确,即股份有限公司能否在章程中对股份转让作出限制。
  《公司法》对于股份有限公司能否在章程中对股份转让作出限制并无明文规定,但从《公司法》的条文中可以看出,对于公司章程对股份转让的限制问题,就有限责任公司与股份有限公司而言,体现出截然不同的立法精神。《公司法》第七十二条第四款规定有限责任公司的“公司章程对股权转让另有规定的,从其规定”,可见,基于公司的人和性,有限责任公司可以通过股东会决议,以确立或修改公司章程的行为,对公司股东的股权转让行为作出限制。而相反,对股份有限公司法律并未明文规定是否可以通过公司章程限制股份的转让,但根据《公司法》第一百三十八条规定,股份有限公司的“股东持有的股份可以依法转让”,以及在之后,也仅在第一百四十二条就发起人及董事、监事、高级管理人员所持本公司股份的转让作了限制,并例外规定“公司章程可以对公司董事、监事、高级管理人员转让其所持有的本公司股份作出其他限制性规定”。由此,从立法精神上也可看出,股份有限公司是不能以公司章程的形式对股份的转让作出限制。
  这可能是基于股份有限公司作为资合公司,以股权的自由转让为特征。一旦认可公司章程可以对股份转让作出限制,则公司大量中小股东的利益无法得到保障,更无法获得有效的救济途径;意味着公司股份流通性的被切断,公司的股份无法再以市场机制进行调节,股份有限公司也即不再具有其最为本质的特征。

  二、股份有限公司可以公司章程的形式对股份的转让作出限制
  在特定行业,例如银行业,我国法律对银行业的监督管理业遵循“审慎监管”的原则,对银行股东资格有高于一般股份公司特殊要求、股权转让方面也规定了严格的条件和程序。这些监管规定包括:中国银行业监督管理委员会中资商业银行行政许可事项实施办法》对银行股东资格有特殊要求;《股份制商业银行公司治理指引》对银行股东资格有特殊要求(中国人民银行公告[2002]第15号,2002年5月23日实施,2013年7月19日起因中国银监会关于商业银行公司治理指引而不再适用);中国人民银行《关于向金融机构投资入股的暂行规定》对银行股东资格有特殊要求(1994年7月28日 银发[1994]186号);中国银行业监督管理委员会《村镇银行管理暂行规定》对银行股东资格有特殊要求(银监发〔2007〕5号);中国银行业监督管理委员会《农村中小金融机构行政许可事项实施办法》对银行股东资格有特殊要求(中国银行业监督管理委员会令第3号);中国银监会《商业银行公司治理指引》要求监管部门监管银行股东的风险状况(银监发[2013]34号,2013年7月19日起实施);中国银监会《商业银行公司治理指引》对股东转让股份的程序有特殊要求(银监发[2013]34号);中国银监会办公厅关于加强中小商业银行主要股东资格审核的通知(银监办发〔2010〕115号)。
  笔者认为,对于普通的、一般行业的股份公司,我国法律并未对其股东资格做出特殊要求,更不存在任何监管部门对普通股份公司的股东、主要股东的风险状况的评估和了解的监管措施。但是,我国相关银行业监管规定对银行的股东资格和股权转让程序有上述高于一般股份公司特殊要求。因此股份制的银行有限公司的《章程》规定限制股份转让,授权董事会审核“受让主体资格”,筛选出符合银监会监管要求的合格的股份受让者,避免不符合监管要求的股东进入公司股东名册,这种《章程》条款既体现了股东的意思自治原则,也符合我国银行业监管的实际情况和现实要求,应该依法认定合法有效。
  不仅在特定行业因为监管需要可以在《章程》规定限制股份转让,笔者认为非上市股份公司毕竟还是封闭性公司,如果公司股东一致同意在章程中对股份转让做出限制性规定,也应该认定合法有效。理由如下:
公司法具有私法性质,适用“私法自治”原则。凡是《公司法》未作规定的,公司《章程》对股权转让做出限制的合法有效。亦即,公司《章程》可以在不与公司法规冲突的前提下,对股权转让作出适当限制或特别规定。但是这种章程限制性条款目的应该正当,目的在于维持公司股东结构。避免冲击公司股东结构、导致新老股东之间的摩擦、降低公司效率。
  (一)我国包括最高法院法官、学者在内的公司法领域的专家的主流观点,一致认为非上市的股份有限公司的章程可以规定限制股权转让。
  1、《公司诉讼的理论与实务问题研究》(奚晓明、金剑锋 著)
  该书作者为最高法院副院长奚晓明博士、民二庭高级法官、国家法官学院教授金剑锋博士。
  该书第356页“综上所述,有限责任公司和非上市的股份有限公司的章程限制股权转让的,从章程的约定。而在上市公司的章程中限制股权转让的无效,即股东可以自由转让其股份。公司章程虽然是发起人或者原始股东的意思自治表示,但是对公司的所有股东均具有约束力。”
  该书第357页“1、章程限制股权转让的公司类型。允许章程做出限制的公司只能是有限公司和非上市的股份有限公司,股份只能是记名股份。”
  该书第357页“3、章程限制转让的效力。《公司法》未作规定的,公司章程对股权转让做出限制的有效。根据公司股权转让自由转让原则,公司章程可以在不与公司法规冲突的前提下,对股权转让作出特别规定。认定有效体现了股东的意思自治原则。公司法具有私法性质,私法自治、权利本位等原则都适用于公司法。”
  该书第357页“4、章程限制高于公司法规定的效力。公司章程对股东转让股权的限制规定高于公司法规定的,应当认定有效。公司章程对非上市的股份公司的股权转让的限制,对有限责任公司股东转让条件加以限制,可以高于公司法规定的条件。”
  该书第357页“4、章程限制低于公司法规定的效力。公司章程对股东转让股权的限制规定低于公司法规定的,应当认定无效。公司章程规定,股东向股东以外的人转让股权的,必须经股东的1/3(甚至更低比例)同意。上述规定应当是无效条款。因为《公司法》第72条第2款规定:’股东向股东以外的人转让股权,应当经其他股东过半数同意’属于强制性规范。“过半数”是最低要求,并非指导性标准。如果公司章程的规定低于公司法的最低要求,这一规定应当认定无效。”
  2、《最高人民法院司法观点集成》,刘德权主编,人民法院出版社2011年12月1日出版
  第824页,《455.正确认识公司自治与司法介入之间的关系》中,指出“司法介入公司治理,应当尊重公司自治。在审理涉及《公司法》适用问题的民商事案件过程中,尊重公司章程的规定和股东之间的约定,准确识别公司法规范的性质。对不违反《公司法》禁止性规范的公司内部约定,准确识别公司法规范的性质。”
  第827页《459.慎重认定公司章程、村规民约和居住小区管理规约的效力,不要轻易认定无效》中指出,“人民法院在审理各类民商事案件时,应当注意国家司法公权力接入当事人的自治领域的程度和力度,慎重认定公司章程、村规民约和居住小区管理规约的效力,不要轻易认定无效。就公司案件来说,对于那些公司内部的事务主要应由公司章程进行公司自治,只要公司自治的内容无碍于交易安全和社会稳定,即应尊重其依据商业考虑独立决定自己的事务,尊重他们的意思表示自治和民事行为自由,认定公司自治的效力。”
  3、《公司诉讼裁判标准与规范》,王林清著,人民出版社2012年7月第一版
  该书作者王林清,最高人民法院二级法官,中国政法大学法学博士。该书由最高法院副院长奚晓明博士推荐“本书是一部公司法理论与司法实践有机结合的佳作。本书不仅适合作为解决实践争议的很有分量的重要参考资料,而且也是一部很好的公司法理论研究精品”。
  该书第446页“应该允许股份有限公司在其章程中对股份转让规定限制性条款,但是这种限制性条款主要适用非上市股份,而不适用与上市股份;主要适用于记名股东,而不适用于无记名股东。”
  4、《公司法学》,赵旭东,全国高等学校法学专业必修课、选修课教材,“十二五”普通高等教育本科国家级规划教材,面向二十一世纪课程教材
  该教材作者赵旭东,中国政法大学教授、博士生导师、博士后导师、民商经济法学院副院长、教育部特聘教授长江学者。曾兼任最高人民检察院民事行政检察厅副厅长。
  该书第357页“股份转让是否可以由公司章程给予限制。……我们认为,应允许股份公司有限公司在其章程中对股份转让规定限制性条款,但是这种限制性条款主要适用非上市股份,而不适用与上市股份;主要适用于记名股东,而不适用于无记名股东。主要理由如下:……”

  上述著作均表明,我国包括最高法院法官、学者在内的公司法领域的专家的主流观点,都一致认可有限责任公司和非上市的股份有限公司的章程可以规定限制股权转让。
  (二)从国际法视野看,全世界多国法律均认可非上市的股份有限公司的章程可以规定限制股权转让
  1、《日本公司法典》崔延花,中国政法大学出版社2006年1月出版
代序第21页,日本中央大学校长、教授永井和之认为,“允许章程作出另行规定从而认可公司自治的形式。例如,……章程可以规定转让股份得到该股份公司承认的规定也属于同样的规定。”
该书第43至44页 第壹佰零七条 股份公司,作为其发行全部股份的内容,可以决定下列事项:“一、通过转让取得该股份时,需要该股份公司承认;……2、股份公司,在作为全部股份的内容,决定以下各项所列事项是,需在公司章程中规定该各项规定的事项。通过转让取得该股份需要该股份公司承认的意旨。……”
  该书第45页 第一百零八条 “股份公司,可以就下列事项作出不同规定的内容不同的两个以上种类的股份。……通过转让取得该种类股份,需要该股份公司承认;……”
  2、《韩国商法》吴日焕译,中国政法大学出版社1999年7月出版。
  该书第69页,《韩国商法》第335条 “(股份的转让性)1.股份,可以转让给他人。但是,关于股份的转让,可以以公司章程规定董事会同意来进行。2、违反第1款中但书的规定未经董事会同意而进行转让的股份,对公司不发生效力。……”
  3、德国《股份公司法》
  第68条第2款规定:“章程可以规定,转让需得到公司同意。同意决定由董事会作出。章程也可以规定由监事会或股东大会作出同意决定。章程可以对拒绝同意的理由作出规定。”
  4、《美国公司法规精选》虞政平,商务印书馆2004年10月1日出版 
该书第41页,第6.27条 “股份及其他证?蛔?玫南拗啤#?)公司章程、章程细则、股东之间的协议或股东与公司之间的协议,可对公司的转让或转让行为的登记备案作出限制性规定。”
  但是,笔者认为,尽管股份有限公司有权以公司章程的形式对股份的转让作出限制,但是限制股份转让必须考虑保护小股东的利益。如果这种“限制”变现成为“禁止”股东转让股份的,这种《章程》的限制股份转让的条款就显然无效。

  本文作者唐青林,北京律师,编著出版了《公司诉讼法律精解与百案评析》(中国法制出版社2013年出版)。毕业于中国人民大学法学院,获得法学硕士学位,从事法律职业十余年,北京市律师协会公司法专业委员会委员。欢迎切磋交流,电话18601900636;邮箱:lawyer3721@163.com)。

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辽阳市物业管理暂行办法

辽宁省辽阳市人民政府


辽阳市物业管理暂行办法

辽阳市人民政府令第119号


  《辽阳市物业管理暂行办法》业经2010年11月22日辽阳市第十四届人民政府第39次常务会议讨论通过,自2011年3月1日起施行。

   代市长 王正谱

   二○一一年一月七日



  第一条 为规范住宅物业管理活动,保障物业的合理使用,维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》、《辽宁省物业管理条例》等有关法律、法规和规章的规定,结合我市实际,制定本办法。

  第二条 在我市行政区域内的物业管理活动,适用本办法。

  第三条 本办法所称物业管理,是指建设单位或者业主通过选聘物业服务企业,由物业服务企业与建设单位或者业主按照物业服务合同的约定,对房屋及配套设施设备、相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生、相关秩序的活动。

  本办法所称物业服务企业,是指依法设立具有独立法人资格,并取得工商营业执照和物业服务企业资质证书,从事物业服务的企业。

  本办法所称物业使用人,是指物业的承租人和实际使用物业的非所有权人。

  第四条 物业管理实行市场化服务、业主自主管理、社区管理与政府扶持相结合,房地产开发建设与物业管理相分离,公开公平、诚实信用、市场竞争、依法管理的原则。

  第五条 市、县(市)区建设主管部门是本行政区域内物业管理的主管部门(以下简称物业主管部门),负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

  街道办事处、乡镇人民政府负责监督指导业主自主管理、社区管理与政府扶持的物业小区的物业活动,调解物业管理纠纷。

  物价、环境保护、城管执法、公安等有关部门在各自职责范围内,依法负责物业管理的有关工作。

  第六条 新建住宅小区应当实行物业管理或者经二分之一以上本小区业主同意的业主自治管理。

  原有住宅物业园区配套设施设备状况符合物业服务条件的,提倡实行物业管理;也可以根据业主意愿,委托物业服务企业或者专业性服务企业实行专项服务。

  第七条 房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中享有法律、法规规定的权利,履行法律、法规规定的义务。

  新建商品房已经由物业买受人与开发企业订立房屋买卖合同且交付全款,并已交付使用,但未进行房屋产权登记的,其物业买受人不管是否入住,在物业管理活动中视为业主。

  第八条 物业管理区域内,已交付使用的专有部分建筑面积超过物业总建筑面积50%时,应当成立业主大会,选举产生业主委员会。

  业主大会是代表和维护全体业主在物业管理活动中合法权益的组织,由物业管理区域内的全体业主组成。

  一个物业管理区域依法成立一个业主大会。

  第九条 符合第八条第一款条件时,建设单位(含物业服务企业)应当在30日内向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面申请,并提供以下文件资料:

  (一)业主名册;

  (二)物业建筑面积清册;

  (三)建筑规划总平面图;

  (四)交付使用的配套设施设备证明;

  (五)物业管理用房配置证明;

  (六)其他有关文件资料。

  建设单位(含物业服务企业)未能在30日内申请成立业主大会的,业主可以向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府书面申请成立业主大会。

  第十条 符合业主大会成立条件的物业管理区域,由物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府负责组织成立首届业主大会会议筹备组(以下简称筹备组)。

  筹备组由业主代表,建设单位(或者物业服务企业)代表,街道办事处、乡镇人民政府代表共5至11人组成,业主代表应当占筹备组总人数的半数以上。

  筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府派出的1名代表担任,副组长由建设单位推举出的1名代表(或被指派的社区代表)担任,负责召集筹备组成员制订筹备组工作程序和召开首届业主大会会议的筹备工作。

  筹备组成员名单确定后3日内,应当以书面形式在物业管理区域内进行公告,公告时间不得少于7日。

  业主对筹备组成员有异议的,由街道办事处、乡镇人民政府协调解决。

  第十一条 筹备组负责下列工作:

  (一)确定首届业主大会召开的时间、地点、形式和内容;

  (二)拟定《业主大会议事规则》(草案)、《管理规约》(草案);

  (三)确认业主身份,确定业主的总投票权数;

  (四)制定业主委员会的选举办法(草案);

  (五)确定由业主推荐或自荐的业主委员会委员候选人名单;

  (六)召开首届业主大会会议的其他准备工作。

  前款内容应当在首届业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内予以公告,并向物业主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府备案。

  第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用集中进行书面征求意见的形式。会议应当由物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数、且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议,代理人应当持业主书面委托书并根据委托内容进行投票表决。

  物业管理区域内业主可以以栋、单元、楼层等为单位,推选1名业主代表参加业主大会会议。被推选的业主代表应当于召开业主大会会议3日前,就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表业主的意见。需要投票表决的,经业主签署同意、反对或者弃权意见后,由业主代表在业主大会会议上代为投票。

  业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。

  第十三条 下列事项由业主共同决定:

  (一)制定和修改业主大会议事规则;

  (二)制定和修改管理规约;

  (三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

  (四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;

  (五)筹集和使用建筑物及其附属设施的专项维修资金;

  (六)改建、重建建筑物及其附属设施;

  (七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

  决定前款第(五)项和第(六)项规定的事项时,应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上、且占总人数三分之二以上的业主同意;决定前款其他事项,应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数、且占总人数过半数的业主同意。

  业主大会做出的决定以书面形式在物业管理区域内公告后生效。

  第十四条 业主委员会执行业主大会决定的物业管理事项。

  业主委员会由5至15人的单数委员组成。业主委员由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力、具有社会公信力和必要工作时间的业主担任。业主委员会设主任1人,副主任2人,在业主委员中选举产生。

  业主委员会应当于选举产生之日起30日内,将业主大会成立情况、业主大会议事规则、管理规约、业主委员会名单和基本情况等材料整理后,向所在地物业主管部门备案。

  第十五条 业主委员会具体履行下列职责:

  (一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;

  (二)代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

  (三)监督和协助物业服务企业履行物业服务合同,督促业主履行管理规约、交纳物业服务费用;

  (四)协调业主或者物业使用人与物业服务企业之间的矛盾纠纷;

  (五)业主大会赋予的其他职责。

  业主委员本人、配偶及其近亲属不得在本物业管理区域物业服务企业中任职。

  第十六条 业主委员会应当按照业主大会议事规则定期组织召开业主大会。发生重大、紧急事件时,或者经五分之一以上业主提议,业主委员会可以组织召开临时业主大会。业主委员会不履行组织召开会议职责的,由街道办事处、乡镇人民政府组织实施。

  第十七条 业主委员会会议除定期召开外,经三分之一以上业主委员提议或者业主委员会主任认为有必要召开会议的,可以随时召开专题会议,会议通知及有关材料应当提前7日送达每位委员。

  业主委员会会议应当有二分之一以上委员出席,做出决定时,应当经全体委员的二分之一以上同意,每名委员拥有1票表决权。业主委员会的决定应当于做出决定之日起3日内在物业管理区域内公告生效,公告应当有半数以上委员签署的表决意见并加盖业主委员会印章。

  第十八条 半数以上委员辞职或不履行职责,或者做出错误决定不整改,被物业主管部门责令改选的,业主大会应当改选业主委员会。

  改选业主委员会,由物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府按照业主大会议事规则组织实施。新的业主委员会组建后,应当重新备案。

  第十九条 业主委员会委员有下列情况之一的,经业主委员会通过,其委员资格终止,并予以公告:

  (一)不再是本物业管理区域业主;

  (二)有违法犯罪行为;

  (三)拒不履行业主义务和管理规约;

  (四)连续3次缺席业主委员会会议;

  (五)因健康原因不能工作;

  (六)未经业主大会同意擅自以业主委员会名义做出决定,产生不良影响;

  (七)在本区域物业服务企业工作;

  (八)业主大会规定的其他情况。

  第二十条 业主委员会每届任期由业主大会议事规则规定。在任期届满前2个月,业主委员会应当组织换届选举。业主委员会委员可连选连任。业主委员会因故不能组织换届选举时,由街道办事处、乡镇人民政府组织换届选举。

  第二十一条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得做出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。

  业主大会、业主委员会办公经费的筹集、管理、使用办法,由业主大会议事规则规定,但不得要求物业服务企业提供。

  业主委员会的办公经费账目应当定期向全体业主公布,并接受其监督。

  第二十二条 物业服务企业应当建立安全防范的管理制度和措施。在物业管理区域内发生治安案件或者各类安全事故时,应当采取劝阻、制止、救助和及时报告等措施。

  第二十三条 一个物业管理区域应当由一个物业服务企业统一实施物业服务。

  新建小区在业主、业主大会选聘物业服务企业前,建设单位应当通过公开招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业,实施前期物业管理。投标人少于3个或者多层建筑总建筑面积在3万平方米以下、高层建筑总建筑面积在1万平方米以下的,经物业主管部门批准,建设单位可以采用协议方式选聘物业服务企业。

  建设单位选聘物业服务企业后,应当签订前期物业服务合同,并且在首位业主入户30日前报物业主管部门备案。

  前期物业服务合同包括:服务内容,服务标准,收费项目,收费标准,计费方式,起始时间,建设单位、业主和物业服务企业三方的权利义务,投诉和争议的处理方式等。

  第二十四条 建设单位在销售物业之前应当制定临时管理规约。

  临时管理规约应当对物业的使用、维护、管理,业主权利和义务,违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。

  临时管理规约的效力至业主大会审议通过的管理规约生效日止。

  第二十五条 建设单位在销售物业时,应当向物业买受人明示临时管理规约,并作为物业销售合同的附件。

  物业买受人与建设单位签订物业买卖合同时,应当书面承诺遵守临时管理规约。

  第二十六条 前期物业服务合同可以约定物业服务期限,除分期建设项目外,服务期限最长不得超过2年。

  前期物业服务合同期限未满,业主委员会与选聘的物业服务企业签订的物业服务合同已生效的,前期物业服务合同自行终止。

  前期物业服务合同期限已满,物业管理区域内业主委员会尚未组建或者尚未选聘新的物业服务企业,合同双方对继续履行合同无异议的,前期物业服务合同有效期可以顺延至业主大会选聘新的物业服务企业之日。

  前期物业服务合同期满,物业服务企业不再继续从事物业服务的,物业服务企业应当于期满前30日通知全体业主或者建设单位。

  业主应当按照物业销售合同约定的前期物业服务收费标准交纳物业服务费用。

  第二十七条 建设单位应当在地面以上,按照建筑面积不少于建设工程项目总建筑面积的3‰,配置能够独立使用的房屋作为物业管理用房。

  物业管理用房应当具备水、电、暖等基本使用功能,同时应当充分考虑办公及群众办事方便;业主委员会办公用房从物业管理用房中调剂。

  违法建筑、临时建筑、公共场所和公共部位等不得作为物业管理用房。

  第二十八条 规划部门核发建设工程规划许可证时,应当对物业管理用房的位置、面积予以审查。核发房屋预售许可证和办理房屋所有权初始登记时,应当核查并注明物业管理用房。

  第二十九条 物业管理用房产权归物业管理区域内全体业主所有。未经业主大会同意,任何单位和个人不得改变物业管理用房的用途。

  第三十条 建设单位申请工程项目综合验收时,应当提交该项目规划总平面图和物业管理区域内归全体业主所有的配套设施设备清单。具体包括:

  (一)物业管理用房;

  (二)门卫房、电话间、监控室及设备、邮政交接间、配电室、泵房、地面架空层、共用走廊;

  (三)物业区域内按规划配建的非机动车车库(场、棚);

  (四)公共绿地、道路、场地、文体设施等;

  (五)建设单位以房屋销售合同或者其他书面形式承诺归全体业主所有的设施设备;

  (六)其他依法归全体业主所有的设施设备。

  第三十一条 物业服务企业应当按照国家有关规定取得资质证书,并在其资质等级范围内从事物业服务活动。

  第三十二条 物业服务企业承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备、场地进行查验。经查验发现缺少应当配置的设施设备和存在质量或者使用功能问题的,应当通知建设单位,并要求建设单位书面答复解决的时限和方法。

  第三十三条 办理物业承接手续时,建设单位应当将物业管理区域内的下列资料移交物业服务企业:

  (一)物业项目中标确认书或者具有法律效力的其他政府批文;

  (二)竣工总平面图;

  (三)单体建筑、结构、设备竣工图;

  (四)配套设施、地下管网工程竣工图、竣工验收资料;

  (五)设施设备的订货合同及安装、使用和维护保养等技术资料(含随机资料);

  (六)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

  (七)物业管理用房的相关资料;

  (八)工程质量备案证明;

  (九)物业管理区域内各类建筑物、构筑物、场所、设施设备的清单;

  (十)物业产权及配套设施清单;

  (十一)物业管理所必需的其他资料。

  物业服务企业应当对上述物业管理资料建立规范的档案和使用管理制度,并设专人妥善管理,不得丢失或者损坏。

  第三十四条 前期物业服务合同终止时,物业服务企业应当将本办法第三十三条规定的资料和物业管理用房全部移交给建设单位或者业主委员会。

  第三十五条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,为业主提供质价相符的物业服务。物业服务合同应当约定下列主要事项:

  (一)物业的基本情况、物业服务事项和双方的权利义务;

  (二)物业服务费用的标准、收取办法、计费方式;

  (三)合同期限;

  (四)合同争议及纠纷的解决办法;

  (五)双方约定的其他事项。

  物业服务合同草案应当在物业管理区域内公示,充分听取物业服务区内业主意见。

  第三十六条 物业服务收费应当按照价格行政主管部门会同物业主管部门制定的物业服务收费标准在物业服务合同中约定,并接受价格行政主管部门的监督检查。

  物业服务企业根据业主的要求为其提供特殊服务的,服务报酬由双方约定。

  第三十七条 业主应当根据物业服务合同的约定,按时交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,但业主应负连带交纳责任。

  物业产权发生变化,原业主应当向物业服务企业结清欠缴的物业服务费用,也可以由物业产权交易双方对物业服务费用的结算交纳作出明确约定。未结清的,由物业产权买受人交纳,原业主应负连带交纳责任。

  已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费由建设单位全额交纳。

  第三十八条 物业服务合同期满不再续签,以及依法解除或者按照合同约定提前终止物业服务的,当事一方应当提前2个月通知相对方。

  物业服务企业应当在物业服务合同终止前1个月向物业主管部门和物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报告。在物业主管部门或街道办事处、乡镇人民政府的监督下,物业服务企业应当妥善处理物业服务活动中有关债权债务,并将物业管理用房和本办法第三十三条规定的资料移交给业主委员会。

  物业服务合同终止时,原物业服务企业应当自合同终止之日起10日内退出该物业管理区域,不得以未结清债权债务为由拒绝移交或者退出。

  第三十九条 物业服务企业退出物业管理区域,该物业管理区域尚未选聘到新的物业服务企业期间,由当地街道办事处、乡镇人民政府组织社区或者有关专业队伍对该物业管理区域内的环境卫生进行清扫保洁,保洁费用按照未实施物业管理的住宅区标准收取。

  第四十条 在物业管理区域内禁止下列行为:

  (一)破坏房屋承重结构;

  (二)侵占、损坏或者擅自移动公共场地、物业共用部位、共用设施设备;

  (三)在建筑物、构筑物或者树木上违章悬挂、张贴、涂写、刻画;

  (四)擅自改变物业使用性质;

  (五)违法搭建棚厦或者插建其他建筑物、构筑物;

  (六)擅自设置摊点、随意停放车辆、挤占道路;

  (七)随意堆放、倾倒或者抛弃垃圾、污水、杂物;

  (八)违反规定饲养家禽、宠物;

  (九)生产、储存、经营易燃易爆、毒害性、放射性物质,排放有毒、有害物质或者产生超标准噪声;

  (十)从事妨碍业主正常生活的经营活动;

  (十一)法律、法规、规章和管理规约禁止的其他行为。

  业主、业主委员会、物业服务企业发现有前款行为之一的,应当进行劝阻和制止,经劝阻和制止拒不改正的,及时报告有关行政执法部门。

  有关行政执法部门接到物业服务企业的报告后,应当依法及时处理。

  第四十一条 物业管理区域内,供水、供电、供热、供气、通信、有线电视等有关单位应当向最终用户收取有关费用。

  物业服务企业接受委托代收前款费用的,不得向业主收取手续费和额外费用。

  第四十二条 供水、排水、供电、供气、供热、通信、有线电视等有关单位,应当依法承担物业管理区域内有关管线和设施设备的维修养护责任,并服务到户。

  前款规定的单位因新增、维修、更新和改造等需要,临时占用、挖掘道路、场地或者共用部位的,施工单位应当在施工15日前,向物业服务企业通报,并与物业服务企业签订有关协议后方可实施。协议中应明确施工时间、施工范围、恢复方式、损失补偿方式、违约责任等事项。

  第四十三条 业主大会决定利用共用部位、共用设施设备进行经营的,应当按照有关规定办理经营手续,所得收益主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

  第四十四条 在物业管理区域内公共部位、场地停放车辆和涉及收费、管理等事项的,由业主大会决定,所得收益归该物业区域内全体业主所有。前述收费应当单独建账、专款专用、定期公布,收费标准按照价格行政管理部门的规定进行公示。未召开业主大会的,由物业服务企业根据物业服务合同的约定管理。

  业主对车辆有保管要求的,由业主和物业服务企业另行签订保管合同。

  车辆的停放,不得占用消防通道及影响其他车辆和行人的正常通行。

  公安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆执行公务时在物业管理区域内停放,不得收费。

  第四十五条 业主需要装修房屋时,应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将以下事项以书面形式告知有关业主:

  (一)房屋装修中需要禁止的行为和注意事项;

  (二)违反相关规定及产生的后果;

  (三)有关业主应负的责任。

  第四十六条 物业存在安全隐患,危及公共利益和他人合法权益时,责任人应当及时维修养护,有关业主应当给予配合。

  业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有《物权法》规定的权利,并且履行相应的义务。业主不得以放弃权利而不履行相应的义务。

  责任人不履行维修养护义务的,经业主大会同意,可以由物业服务企业维修养护,费用由责任人承担。

  第四十七条 建设单位应当按照国家规定的保修范围和保修期限,承担物业保修责任。物业服务企业对属于保修范围和保修期内的房屋质量等问题,应当及时通知建设单位履行保修义务。

  建设单位不履行或者拖延履行保修义务的,物业服务企业应当向物业主管部门反映,由物业主管部门依法进行处理。

  第四十八条 业主违反物业服务合同约定、逾期不交纳物业服务费用的,由业主委员会督促其限期交纳;或者由物业服务企业依法通过民事诉讼解决。

  第四十九条 建设单位或者物业服务企业违反本办法规定的,由物业主管部门按照《物业管理条例》的有关规定给予行政处罚。

  第五十条 当事人对行政处罚决定不服的,可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼;当事人逾期不履行行政处罚决定的,由做出行政处罚决定的行政机关依法申请人民法院强制执行。

  第五十一条 本办法中对前期物业管理项目招投标管理、房屋公共部位维修资金管理、物业服务企业资质管理、物业服务收费管理等其他物业管理事项,按照国家、省、市有关规定执行。

  第五十二条 本办法自2011年3月1日起施行。有效期为2年。



   辽阳市人民政府办公室

    二○一一年一月七日



海西蒙古族藏族自治州城镇市政公用设施管理条例

青海省海西蒙古族藏族自治州人大


海西蒙古族藏族自治州城镇市政公用设施管理条例

(2004年2月20日海西蒙古族藏族自治州第十一届人民代表大会第五次会议通过 2004年3月26日青海省第十届人民代表大会常务委员会第九次会议批准 自2004年5月1日起施行)



第一章 总则

第一条 为加强市政公用设施管理,充分发挥市政公用设施功能,适应社会发展和人民生活需要,根据有关法律、法规规定,结合自治州实际,制定本条例。

第二条 本条例适用于自治州城镇规划区内市政公用设施的管理。

本条例所称城镇是指按国家行政建制设立的市、镇。

第三条 本条例所称城镇市政公用设施包括以下设施及其附属设施:

(一)城镇道路:车行道、人行道、桥梁、涵洞、步行街、广场、街头空地、路肩、标志、标牌、护栏、交通信号灯等;

(二)城镇供水设施:供水专用水井、引水渠道、泵站、输水管道、消防井等;

(三)城镇排水设施:雨水管道、污水管道、明渠、泵站、污水处理厂等;

(四)城镇防洪设施:防洪堤岸、河坝、防洪墙、排水泵站、排洪道、闸坝等;

(五)城镇公共照明设施:城镇道路、广场、桥梁、公共停车场、园林及公共绿地等处的照明设施;

(六)城镇公共交通设施:公共汽车停车站、站棚、站牌、回车通道等设施;

(七)城镇环境卫生设施:垃圾站点及处理场、公共厕所、垃圾箱、环境卫生专用标志牌等设施;

(八)城镇园林绿化设施:公共绿地、风景林地、防护绿地、行道树及绿化带等设施;

(九)城镇供气供热设施:集中供热的热源厂、液化石油气储罐站、泵站、供气供热点和管道、检查井、阀门井等。

电力、邮电通信、消防和广播电视等其他城镇公共基础设施的管理,依照有关法律、法规的规定执行。

第四条 自治州、县(市)人民政府建设行政主管部门或者市政工程、公用事业行政主管部门(以下统称市政公用设施行政主管部门)以及镇人民政府负责本行政区域内市政公用设施的监督管理工作。

公安、工商行政管理、交通、水利、林业、环保等行政管理部门按照职责分工,协助市政公用设施行政主管部门做好市政公用设施管理工作。

第五条 市政公用设施行政主管部门应当按照统一管理、加强养护、积极改善、逐步提高的方针,加强市政公用设施的管理、养护、维修,保证设施完好。

第六条 市政公用设施行政主管部门组织建设和管理的市政公用设施,由其委托的市政公用设施养护、维修单位负责养护、维修和更新。

单位投资建设和管理的市政公用设施,由投资单位或者其委托的单位负责养护、维修和更新。

第七条 任何单位和个人都有爱护市政公用设施的义务,并有权制止、检举和控告损毁、盗窃市政公用设施以及其他违反本条例的行为。

自治州、县(市)人民政府对维护市政公用设施做出显著成绩的单位和个人,给予表彰和奖励。

第八条 禁止破坏、损毁、盗窃市政公用设施。

第二章 城镇道路管理

第九条 未经市政公用设施行政主管部门和公安机关交通管理部门批准,任何单位和个人不得占用或者挖掘城镇道路。

占用或者挖掘城镇道路,应当依法交纳城镇道路占用费或者城镇道路挖掘修复费。

第十条 因特殊情况经批准临时占用城镇道路的,不得损坏城镇道路;占用期满后,应当及时清理占用现场,恢复原状;损坏城镇道路的,应当修复或者给予赔偿。

第十一条 新建、扩建、改建的城镇道路交付使用后五年内,大修的城镇道路竣工后三年内不得挖掘;因特殊情况需要挖掘的,须经县、市人民政府批准。

因紧急抢险、抢修等原因,未能事先办理道路挖掘审批手续的,应当在挖掘道路二十四小时内补办审批手续。

经批准挖掘的道路,施工单位在开挖道路前,必须在作业范围内设置昼夜警示标志和安全防护设施。工程竣工后,应当按期修复路面,并经市政公用行政设施主管部门验收。

第十二条 履带车、铁轮车或者超重、超高、超长车辆需要在城镇道路上行驶的,事先应当征得市政公用设施行政主管部门同意,并按照公安机关交通管理部门指定的时间、路线行驶。

第十三条 城镇道路范围内禁止下列行为:

(一)排放残渣废液、冲刷车辆、倾倒垃圾;

(二)机动车和畜力车在铺装人行道上行驶、停放或者碾压路边石;

(三)车辆拖刮路面、机动车在非指定路面上试刹车;

(四)在步行街、广场行驶或者停放各种机动车辆。

第三章 城镇供水设施管理

第十四条 在规定的城镇公共供水管道及其附属设施的地面和地下的安全保护范围内,禁止取土或者修建建筑物、构筑物等危害供水设施安全的活动。

第十五条 因工程建设确需改装、拆除或者迁移城镇公共供水设施的,建设单位应当报经县级以上人民政府城镇规划行政主管部门和市政公用设施行政主管部门批准,并采取相应的补救措施。

第十六条 涉及城镇公共供水设施的建设工程开工前,建设单位或者施工单位应当向城镇自来水供水企业查明地下供水管网情况。凡因施工影响城镇公共供水设施安全的,建设单位或者施工单位应当与城镇自来水供水企业商定相应的保护措施,由施工单位负责实施。

第十七条 禁止擅自将自建供水管网与城镇公共供水管网系统连接。因特殊情况确需连接的,应当经城镇自来水供水企业同意,报市政公用设施行政主管部门和卫生行政主管部门批准,并采取必要的防护措施。

禁止产生或者使用有毒有害物质的单位将其生产用水管网系统与城镇公共供水管网系统直接连接。

第四章 城镇排水、防洪设施管理

第十八条 任何单位和个人需要通过城镇排水管网设施排放污水的,应当经市政公用设施行政主管部门批准后,方可排放。

第十九条 城镇排水、防洪工程设施保护范围内禁止下列行为:

(一)排放、倾倒有毒、有害物质或者渣土、垃圾等;

(二)爆破、打井、挖砂、采石、取土等危害城镇排水、防洪工程设施安全的活动。

第二十条 未经市政公用设施行政主管部门批准,禁止下列行为:

(一)挖掘、占用城市排水、防洪设施;

(二)在排水、防洪设施保护范围内砍伐树木、立杆架线、开垦种植、埋设管道、拦渠筑坝、安置机械设备取水或者更改排水管线等;

(三)在排水管网、防洪设施保护范围内搭建建筑物或者构筑物。

第五章 城镇公共照明设施管理

第二十一条 未经市政公用设施行政主管部门批准,禁止使用路灯电源以及其他影响城镇公共照明设施功能的行为。

第二十二条 悬空架设线路或者地下敷设的各种管线需要与路灯专用线路交叉的,应当符合安全距离。

第二十三条 因城镇建设等需要迁移、拆除照明设施或者利用照明设施的,应当经市政公用设施行政主管部门批准。

第二十四条 城镇公共照明设施遭到损坏,其责任单位或者个人应当采取应急保护措施,并立即向市政公用设施行政主管部门报告。

第六章 城镇公共交通设施管理

第二十五条 未经市政公用设施行政主管部门批准,禁止占用或者挖掘城镇公共交通停车场、公交站点、候车亭、回车通道等行为。

第二十六条 在城镇规划区内设置汽车停靠站点,应当经市政公用设施行政主管部门批准,并在其指定的地点设置。

第二十七条 因建设施工等需要移动或者拆除城镇公共交通设施的,应当经市政公用设施行政主管部门和公安机关交通管理部门批准。

第七章 城镇环境卫生设施管理

第二十八条 城镇中的环境卫生设施,应当符合国家规定的城镇环境卫生标准。

第二十九条 任何单位和个人不得擅自拆除环境卫生设施;因建设等原因需要必须拆除的,建设单位应当事先提出拆迁方案,报县、市人民政府市政公用设施行政主管部门批准。

第八章 城镇园林绿化设施管理

第三十条 任何单位和个人不得擅自占用城镇园林绿化用地。

因建设或者其他特殊原因需要临时占用城镇园林绿化用地的,须经市政公用设施行政主管部门批准,并按照有关规定办理临时用地手续。

第三十一条 任何单位和个人不得损坏花草树木和绿化设施。

砍伐城镇树木,应当经市政公用设施行政主管部门批准,并按照国家有关规定补植树木或者采取其他补救措施。

第三十二条 在城镇公共绿地内开设商业服务摊点的,应当经市政公用设施行政主管部门或者其授权的单位同意后,持工商行政管理部门核发的营业执照,在指定地点经营。

第九章 城镇供气、供热设施管理

第三十三条 未经供气、供热单位同意,不得进行下列行为:

(一)在供气、供热管网上增设取暖、抽气、排水等设施;

(二)将室内供气、供热明管砌入隔墙内;

(三)其他损害城镇供气、供热设施以及影响其使用功能的行为。

第三十四条 禁止下列危及城镇供气、供热设施的行为:

(一)在城镇供气、供热设施保护范围内挖砂、采石、取土,建造建筑物、构筑物;

(二)向供气、供热管道地沟或者检查井内排放污水、倾倒垃圾。

第三十五条 将自建供气、供热设施与市政公用供气、供热管道相连接的,须经供气、供热单位和市政公用设施行政主管部门同意。

迁移、改装、拆卸供气、供热设施的,应当经市政公用设施行政主管部门和消防部门同意,不得擅自变更工程设计。

第十章 法律责任

第三十六条 违反本条例规定的行为,法律、法规有处罚规定的,从其规定。

第三十七条 违反本条例规定,有下列行为之一的,由市政公用设施行政主管部门责令改正,恢复原状,可处以警告或者二十元以上二百元以下的罚款;造成损失的,依法承担赔偿责任:

(一)在城镇道路范围内排放残渣废液、冲刷车辆、倾倒垃圾的;

(二)机动车和畜力车在铺装人行道上行驶、停放或者碾压路边石的;

(三)车辆拖刮路面、机动车在非指定路面上试刹车的;

(四)在步行街、广场行驶或者停放各种机动车辆的;

(五)擅自在公共绿地内开设商业服务摊点的。

第三十八条 违反本条例规定,有下列行为之一的,由市政公用设施行政主管部门责令改正,恢复原状,可处以警告或者五百元以上五千元以下的罚款;造成损失的,依法承担赔偿责任:

(一)未经审批同意作业、施工的;

(二)侵占、拆毁、损坏市政公用设施的;

(三)擅自堆放物料或者敷设、架设管线以及装置其他设施的;

(四)在市政公用设施保护范围内擅自搭棚、盖房或者修建其他建筑物、构筑物的;

(五)在市政公用设施保护范围内挖砂、采石、取土以及其他损害市政公用设施安全的。

第三十九条 破坏或者盗窃市政公用设施,构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任;尚不构成犯罪,应当给予治安管理处罚的,由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的规定予以处罚。

第四十条 当事人对行政处罚决定不服的,可以依法申请复议或者提起诉讼。当事人逾期不申请复议也不提起诉讼又不履行行政处罚决定的,由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

第四十一条 市政公用设施行政主管部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,由其所在单位或者主管部门依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第十一章 附则

第四十二条 本条例具体应用中的问题由自治州人民政府负责解释。

第四十三条 本条例自2004年5月1日起施行。